东二环越来越成为京城楼市关注的热点

随着东直门综合交通枢纽的建设实施，沿东二环的大规模开发建设迎来一个新的高潮。值得关注的是，目前中海油、中石化、中青旅、人保、中国电信、北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地，在未来的几年中，东二环商务带必将成为大型企业总部的聚集地，进而掀起“总部经济”的热潮。

此前，东城区政府率先提出了“东二环商务带”的区域规划思路，东城区区长卢彦在一次办公会议上谈到区域发展新思路时曾说，“继续坚持实施总部战略，加快发展现代服务业和高科技产业，全面提升零售业水平，促进东城经济结构优化升级。从现在到2008年，是世界著名企业和国际资本进入北京的黄金时期。东城良好的区位优势具有较强的吸引力，同时我们规划建设的王府井现代化商业中心区、东二环交通商务区和雍和宫科技园区，这三足鼎立的经济布局也为著名企业进驻提供了极其便利的条件。”

长期以来，各城区政府对于“总部经济”的极大关注，是出于一批大型企业的进驻，将通过自身吸引而来、依托其生存的各类上下游及服务类企业，有力地拉动该区域在经济领域的影响力，带来很高的税收利润和其他经济效益。东二环交通商务区贯彻“交通先行、文化联动、总部支撑、精品打造”的主导思想，将力求建设成为首都重要的知识型服务业基地、城区重要的经济增长和税源基地，以及真正“巨头企业”的总部基地。

短短两年时间，东二环交通商务区已经被众多人看作是与CBD、金融街、中关村传统的三大商圈相并称的京城未来“第四商圈”。这意味着，除了城市交通枢纽作用外，从建国门向北，包括东直门、东四十条、朝阳门三个节点及其延长线上的这片狭长区域，将成为新经济形势下最具经济活力与影响力的中心之一。而在此建设过程中，三大支撑力量必不可少。

国企巨头总部经济——强劲的核心产业

一个商圈其实是某种产业资源的聚集，而能成为区域内的主导产业并影响周边，这种资源从规模和质量上必有极强的趋同力与影响力。正如中关村的电子信息业、金融街的金融银行业，以及CBD的国际贸易以及未来的传媒产业。从这个意义上，东二环的崛起，其实也就是强势产业聚集的结果。

目前，规划的东二环商务带沿线聚集了炼油、能源、物流、电信、保险、旅游、贸易、文化等八大行业的500强企业；截止2007年底，中国三大石油巨头——中石油、中石化和中海油，中国物流巨头——中铁物流，中国旅游巨头——中青旅，中国电信巨头——北京移动和北京电信，中国保险巨头——北京人保将全部入住东二环。从这些企业的经济总量以及作为公众企业影响来看，将为东二环带来巨大、持久的经济活力。从这些企业的地理选择来看，多集中于朝阳门至东四十条沿线，朝阳门更因紧接朝外商圈而形成东二环商圈的核心力量。巨头们将通过自身吸引来依托其生存的各类上下游及服务类企业，有力地提升在经济领域的影响力，带来更多的产业机会和配套升级。

金域中心销售总监周智军认为：“东二环以此为起手，以朝阳门为核心，打造京城唯一的‘巨头经济商圈’，必将使区域经济的竞争力、区域的地段价值大幅提升。”此外，对应巨头企业的选址一说，金域中心策划经理陈晖以金域中心为例：“对于大型公司要考虑到办公位置是否在中心的中心，比如在CBD、金融街、中关村这些商圈，最重要考虑相互之间的空间距离，金域中心的空间从坐标上测量的话，大到各个商圈的距离都是很近，这是我们项目很大的一个竞争力。”他更补充到，作为区域内屈指可数的整栋发售项目，金域中心提供的不仅是一个绝佳的商务办公机会，更是构建企业整体形象以及整体凝聚力的支持。

市场是最敏感的趋利者。对一个商务区域经济吸引力的衡量，最直观的感受来自于写字楼市场的反映。在中原地产公布的《2005年北京甲级写字楼租金指数报告》中，东二环商务带写字楼的租金上升指数居首位，较上一季度上升了2.72%。

关联企业裙带服务——完整的产业链条

核心产业的聚集并不代表产业的单一存在。现代商务更重视与企业有关联的产业生态群落对于企业生产力价值的提升。换句话说，“国企巨头经济中心”之称的东二环商圈，应该形成以围绕巨头企业为主，各类上下游及服务类企业共同发展的多环节产业链条关系，从而形成“核心区→边缘区→辐射区”的圈层式商圈结构。具体来说，东二环商圈不仅仅而且不应该只有巨头企业一枝独秀，而更需要大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构的出现与聚集。以此才能形成一个有机发展的商圈环境，如同环环相扣的自然生态链，相互作用，相互影响，形成区域内经济的良性循环与发展。

正如传媒产业的东迁带动数千家相关企业的纷至沓来一样，随东二环巨头商务带的日趋完善，强大的经济能量聚集于此，必将吸引大量关联企业的到来，他们将以巨头企业为核心，在周边分布落址，成为商圈内部与对外商务交往与资源流通的中坚渠道。对于一批活跃于CBD、朝外商圈，具有丰富市场经验的关联性企业来说，东二环商圈的发展无疑为之提供了更广阔的市场。成为商圈内产业链条的重要一环，共同推动商圈进入良性运转，产生强劲的经济能量，也将为企业赢得更大发展空间。

多层次物业办公选择——丰富的商务环境

目前，东二环沿线的写字楼多为高档办公物业，主要针对国企巨头企业需要而建。据中原地产的统计显示，2008年前东二环商务区将新增写字楼面积150万平方米。加上此前完成的35万平方米，面积将近200万平方米。另外，中资公司在这一区域所占比例明显占优。世邦魏理仕的统计显示，中资与外资公司所占比例大致为7：3。

面对完备产业链条所带来的这种多层次商用物业需求，东二环现有的物业显得不足。即便是在享有朝外成熟商务氛围的朝阳门地区，其物业构成也存在着业态相对单一、功能较少、品质较低等问题。过去一段时期曾领市场风骚的商务公寓项目如蓝筹铭座等，随着新商务企业对办公物业品质要求的提高，以及当下的市场态势，无论其产品质素或租金水平均已不能充分满足市场需求，其产品形态定位已难以提供现代商企加速发展的动力。

对此，金域中心销售总监周智军表示认同和理解：“拥有完整产业链的商圈，更需要有多层次的商务物业提供，能为各种商务实体的进驻，提供多元化商务服务创造可能。”而就已有的巨头企业栖息地，他表示，目前许多大型企业办公地址多为整租整买，因此区域内整体发售、租赁的市场未来将前景广阔。

在不久的将来，东二环路两侧近800万平方米建筑容量、现代化、大体量的总部公建项目，以及具有较强实力的上下游企业入驻，将创造出一个人文和谐的发展环境。通过资源整合和政府综合服务，区域内产业结构将会呈现高新技术和现代服务业集中的业态。该地区必将形成一个以东二环为轴线、总部和上下游企业为支撑，极具交通优势的“总部经济”源头。