纽约的黑石公司总部

鸟瞰“济南路8号”

“翠湖天地御苑18号”全景

“华山夏都”远景

　　【提要】今年以来，上海乃至全国楼市都陷入滞涨期，然而在市场一片低迷中，却有众多外资投资机构动作频频。近期，出手的资金呈现逐渐活跃迹象。

　　央行上海总部日前印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。

　　近日，包括工商银行、招商银行和交通银行在内的多家银行，都接到了来自国家外管局和银监局的通知，要求上报境外尤其是香港居民人民币和外汇存款数据，加强外汇存款的核查工作。

　　现在，每次从香港汇入内地或从内地汇到香港的金额都不得超过5000美元。这项要求在通知下来之前，是没有的。相关银行人士表示，该通知是直接针对近来热络的香港游资。

　　据了解，今年1季度，香港人民币存款已经飙升至576亿。而在当前内地楼市观望期加深以及人民币加快升值的大背景下，香港热钱流入内地楼市的速度也开始加快。

　　全球四大会计师事务所之一的德勤发布的《2008年中国房地产投资手册》中，也似乎影射出了外资将继续坚挺。报告中指出，外资收购将会在即将到来的三季度重燃旋风，主要的原因还是在于：持续升值的人民币对于外资基金的吸引力持久存在。

　　【事例】

　　出售方：卓越金融集团

　　接手方：黑石集团

　　物业名称：上海长寿商业广场

　　物业类型：商业

　　价格：11亿元人民币

　　据了解，位于长寿路的该商业项目，于2006年被马来西亚林氏家族旗下的卓越金融购入。卓越金融随后对该物业进行大规模翻新并购回出售店铺，根据当时的公告透露，其总资本开支约为5.85亿元。将近两年时间之后，黑石近日以11亿元购得该项物业90%股权，剩余10%的股权仍由卓越金融持有。转手后，卖家在账面上赚得近6亿元。

　　有消息表示，为了拓展黑石的亚洲房地产业务，该集团相继在日本东京、印度孟买以及中国香港地区设立了办事处。这是黑石在中国房地产市场的首笔交易。由于买卖双方皆为外资企业，因此交易完全在境外进行。

　　出售方：印尼三林集团

　　接手方：美国凯雷

　　物业名称：上海济南路8号

　　物业类型：服务式公寓

　　价格：19.9亿元人民币

　　全球五大房地产顾问公司之一的戴德梁行研究部透露，今年2月，美国大型投资集团凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。凯雷收购“济南路8号”之后，这一项目依然用于对外销售，而目前项目对外报价最高已经接近10万元/平方米。

　　这次收购是凯雷在中国内地市场的第三次出手。2006年，凯雷以1.2亿美元的总价购进上海市闵行区马桥地区的中房·森林别墅110套高级独栋别墅，又从远洋地产手中收购了远洋国际中心B栋。

　　出售方：基汇资本

　　接手方：未来资产（韩国基金）

　　物业名称：翠湖天地御苑18号

　　物业类型：酒店式公寓

　　价格：9.63亿元人民币

　　韩国的部分资金也动作频频，2月份，韩国未来资产以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。

　　韩国基金未来资产去年还斥资11亿元人民币收购了位于上海人民广场的华旭国际广场。公开资料显示，该建筑总面积29145平方米，其中1至4层为裙楼商业用房，5至20层为甲级写字楼，写字楼标准层面积约1250平方米。

　　业内人士表示，此前在上海投资市场上进行大宗整体收购的往往是欧美大型投行，而亚洲的基金基本上都只是收购一些小的项目或股权。

　　出售方：摩根士丹利

　　接手方：高富诺集团

　　物业名称：上海华山夏都

　　物业类型：酒店式公寓

　　价格：12亿元人民币

　　今年1月，来自英国的家族投资基金高富诺以12亿元人民币购买位于长宁区的高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。

　　今年4月，高富诺在上海宣布了中国投资计划：在未来5年内，在亚洲的资产规模提升至50亿美元，其中50%将投资于中国。去年，高富诺相继收购了上海卢湾区的“翠湖天地”6、7两幢。其旗下房地产投资部门去年3月份还成功收购了位于上海古北地区的酒店式公寓项目维也纳广场。

　　高富诺集团是一家私人拥有的国际地产开发、投资及基金管理集团，至今已有300多年的地产开发及经营历史。

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　　政府“限外”政策

　　自2006年以来，中国政府多次发文限制外资炒作房地产，近期主要有：

　　红色令禁外资信贷投放

　　2008年5月5日，中国人民银行上海总部发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放。

　　今年的《指引》将信贷投向细分为四色。蓝色是信贷投向倾斜类。绿色是信贷投向支持类。黄色是信贷投向审慎类。红色是信贷投向限制和禁止类。在房地产信贷方面，对外资投资房地产领域的信贷投放被列入“红色”限制和禁止类贷款，各银行的相关信贷投放今后将被大幅压缩。

　　外汇管理局130号“限外”

　　国家外汇管理局2007年7月10日下发《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，业内称之为130号文件。自此文件下发之日起，外商投资房地产企业的股东将不被允许登记外债，而只能以股权方式进行投资。这意味着，海外热钱投资房地产的通道正在被切断。

　　根据这份文件，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。

　　商务部多次“限外”

　　2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

　　此外，经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

　　这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。

责任编辑：王墨