今年以来，上海房地产市场中对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，不过据戴德梁行监测，今年上半年由于大量新增供应上市，上海甲级写字楼租赁市场出现了空置率上升以及人民币报价平均租金下滑的现象。业内人士预测：浦西写字楼租金在未来12个月内会持续稳步增长，而浦东的租金将在第三季度发生变化。不过从目前来看，那些需要大型写字楼的浦西租户迁往浦东的趋势尚不明显。

　　供应小高潮即将来临

　　今年一季度，上海新上市的甲级写字楼项目包括黄浦区的创兴金融中心、静安区的越洋广场、长宁区的东银中心、浦东陆家嘴的渣打银行大厦和黄金置地大厦以及浦东的永达国际大厦等。这些项目的完工给上海甲级写字楼市场带来了35.8万平方米的新增供应，并且将上海甲级写字楼的存量推高至464.5万平方米。

　　据了解，今年还有8栋甲级写字楼即将落成，单浦东就将增加544773平方米的面积。与此同时，南京西路也有两个重量级的项目越洋广场和东海广场即将竣工。它们带给市场的供应量为153000平方米。“东海广场很可能从恒隆广场带来的‘溢出效应’中受益匪浅，因为这两座大楼距离非常近。”仲量联行中国研究部主管何恩凯预测到。

　　据悉，目前浦西一些旧写字楼已经拟定翻新计划，一些业主也推出各种增值服务，以应对新建项目带来的日趋激烈的竞争，并获得更高的租金受益。如梅龙镇广场正在翻新，恒隆广场已经推出区间公交服务，提供前往地铁站的便捷交通。

　　闸北空置率最高

　　根据戴德梁行的统计数据显示，随着大量新增供应上市，全市平均空置率有所上升。截至3月底，平均空置率为4.54%，比上季度上升了2.36个百分点。其中空置率最低的是徐汇区，平均空置率仅为0.57%。在此区域内，虽然城开国际大厦去年完工上市，但是这个项目提供的4.7万平方米的新增供应并未能缓和区域市场的紧张局面，主要需求量来自于服务业公司的租户。空置率最高的区域是闸北区，本季度平均空置率达到20%。

　　在总体供大于求的态势下，全市甲级写字楼平均租金报价在第一季度有所下降。截至3月底，上海甲级写字楼平均租金报价为8.98元/平方米/天，比上季度降低1%。在美元报价方面，由于人民币持续升值，上海的平均租金美元报价本季度环比上升了3%，达到1.26美元/平方米/天。

　　服务业租户青睐中心区

　　戴德梁行分析认为，未来12个月，将有更多新增供应入市，预计有68.1万平方米甲级写字楼竣工。这些新增的办公面积将给总体租金的增长带来压力。尽管如此，即将完工的写字楼仍然会被提前预租，竣工入市时一些项目可能已经被预租50%-60%之多。

　　“越洋广场在年初就已经预租了70%，而实际上它要到今年二季度才能交付使用。而计划三季度竣工的浦东未来资产大厦在一季度的预租率就已达40%。”何恩凯表示：“美国次贷危机对上海金融区陆家嘴的负面影响还非常有限。市区有的重要租户向周边迁移，为市区既有写字楼留出大量空间，但这些空置空间立即就被扩张中的服务业租户快速吸纳。”

责任编辑：王墨