在今天陆家嘴金融贸易区的上空，港资银行的彩旗迎风飘扬，港资背景的银行大厦也集结成群构筑起了一道亮丽的风景线。随着渣打银行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行等港资银行先后通过收购与租赁取得了商务楼的冠名权，港资银行逐渐成为了陆家嘴金融贸易区真正的主角。

　　那么，为什么欧美、日本银行入沪以租赁写字楼为主，而几乎所有的香港银行均以集中购买并攫取大厦冠名权的方式强势进入上海陆家嘴呢？

　　买家：渣打银行

　　购买对象：陆家嘴开发大厦

　　英国渣打银行有限责任公司分别在伦敦及香港交易所上市，并名列富时指数首２５家公司（以市值计算）之内。渣打银行１８５８年在上海成立第一间分行，是中国历史最悠久的外资银行。１９９５年渣打银行中国区总部从香港迁至上海，上海分行也在１９９７年首批获人民币牌照后搬迁至陆家嘴金融贸易区。

　　2006年2月，渣打银行与陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署了“陆家嘴金融贸易区D3-5地块”（即陆家嘴开发大厦）命名及楼宇使用意向书，渣打银行预计投资超过4000万美元，以租赁及购买的方式入驻该大厦并获取冠名权。该项目地块面积约6000平方米，建筑总面积约4.3万平方米，建筑高度120米，由地上26层和地下3层建筑组成，该幢大厦与上海证券大厦、中国保险大厦、国家开发银行大厦、浦发银行大厦等形成了一个建筑组团。当时，渣打银行中国区总裁曾璇表示，渣打对中国有着长远的承诺。“上海不但是中国经济发展最蓬勃、最具潜力的地区，也是渣打银行的中国区总部。此意向书的签订标志着渣打有志于继续扩大在华投资，大力发展中国业务。”

　　2008年7月9日，渣打银行大厦举行落成典礼，渣打中国总部及其上海分行的部分运作部门预计将在9月进驻渣打银行大厦。据介绍，渣打银行大厦延续了渣打银行全球各地办公楼统一风格，引入先进的人性化设计及环保概念。大厦的各项设计均遵循可持续性概念，包括内部装潢全部使用低挥发性有机化合物产品、照明及通风采用节能系统，可较一般大楼减省达15-20%能耗、先进的办公室家具也符合全球绿色建筑评价标准（LEED）等。

　　买家：东亚银行

　　购买对象：高宝金融大厦

　　东亚银行有限公司于１９１８年在香港创立，是香港最大的独立本地银行。早于１９２０年，东亚银行已看准国内市场庞大的发展潜力，在上海成立首间分行，多年来从未间断在国内的业务。２００７年３月，东亚银行获中国银监会正式批准在内地设立外资法人银行。

　　今年7月，东亚银行购入小陆家嘴高宝金融大厦的10个楼层、约1.5万平方米的写字楼及商铺，但具体价格尚未可知。高宝金融大厦租赁部表示，除了东亚银行买下的这10层楼面以外，整个大厦今后都不会考虑有其余面积用于出售，将全部作长期出租使用。

　　与此同时，高宝金融大厦的预售许可证出现在上海网上房地产，总共推出18套商业类房源，分别是21-28层、37-38层的10层写字楼以及位于1层、2层的8套商铺，总面积约1.96万平方米，而高宝金融大厦其余楼层的商铺、写字楼或显示“未纳入网上销售”或“属于其他开盘单元”，都不在这次的可售范围内。由此，记者认为，网上房地产上显示可售的楼面以及商铺，就是东亚银行已经集中收购的房产，因为需要在网上房地产“走过场”，才会出现在网上。按照网上房地产显示的55000元/平方米的参考价来计算，高宝金融大厦这次出售房源的总价在人民币10.79亿元左右。

　　但是，网上房地产公布的参考价不应该被认为是实际的成交价格，小陆家嘴的出售型写字楼不多，银城中路、浦东南路口的中融碧玉蓝天可谓是“独家在售”，2006年10开盘时，以70000-80000元/平方米的销售报价而一举成名。由于整购牵涉的面积较为庞大，最终成交价格往往会大打折扣，而高宝金融大厦本次交易价格具体折扣多少，我们只能在过一段时间的网上房地产上获得信息。但无论如何，在记者看来，东亚银行拿下高宝金融中心10层楼面写字楼及商铺的单价必定远低于高力国际公布的以出售型写字楼统计而出的“拆零”单价。

　　买家：汇丰银行

　　购买对象：上海国金中心

　　香港上海汇丰银行有限公司于１８６５年在香港和上海成立，是汇丰集团的创始成员和集团在亚太区的旗舰，也是香港特别行政区最大的本地注册银行及三家发钞银行之一。汇丰银行（中国）有限公司于２００７年４月２日正式开业，总行设于上海，是香港上海汇丰银行有限公司全资拥有的外商独资银行，其前身是香港上海汇丰银行有限公司的原中国内地分支机构。

　　2000年底，香港汇丰银行在正式将总部从香港迁往上海时，以3300万美元的价格买下了银城中路原森茂大厦的3个楼面，从而获得了该幢建筑的冠名权，更名为汇丰银行大厦。

　　2007年6月，汇丰中国与香港新鸿基地产集团又高调宣布，上海国金中心将成为汇丰中国的总部所在地，新鸿基将上海国金中心两座办公楼的南座、总面积达5.3万平方米的20个楼层出售给汇丰银行，并计划命名为“汇丰银行大楼——上海国金中心”，据悉，这也是外资法人银行在沪面积最大的办公场所。

　　2003年8月，新鸿基地产以2.49亿美元的代价，获得了毗邻正大广场的陆家嘴美食城地块，该项目总投资据称将达到80亿元。由于项目前期包括拆迁方面遇到困难，以至于这个陆家嘴核心项目迟迟未能启动。直至2006年，上海国际金融中心项目才开始启动，总建筑面积将超过37万平方米，集写字楼、时尚购物商场及豪华酒店于一体，第一期包括8万多平方米的写字楼、9万多平方米的商场及近5万平方米的酒店，在整个项目中，甲级写字楼部分的建筑面积合计将达到21万平方米。

　　汇丰银行在去年买下的那幢办公楼正是新鸿基上海国金中心的一期，汇丰银行预计将在2009年项目竣工后入驻。汇丰集团主席葛霖当时指出，“今年较早时我们完成了本地注册，开始为本地居民提供全面的人民币服务，今天的宣布又是一个令人振奋的发展。”

　　根由——银行立“信”

　　针对外资银行纷纷在沪买楼一事，记者采访了仲量联行亚洲区董事陈立民先生，在其看来，主要是出于三方面的原因。

　　首先，香港城市发展已经达到一个高度，写字楼市场尤为成熟，房价、租金水平都已到达一个尖端水平，日后的升值空间很小，可增持的空间自然也不大，当前，在香港购买写字楼的代价极高，以如此高的成本购进，将来的获利空间会很小。

　　其次，正是由于香港写字楼市场的成熟，全面的竞争导致投资回报率较低，于是，一些不满足于低回报率的资本就开始寻找其他的投资机会。“环顾香港周边的市场，祖国大陆是不错的选择，而优质物业就首选上海，其次才是北京，上海的甲级写字楼，无论是品质、租金、出租率及租客，都是最好的，而且在全国各大城市之中，上海甲级写字楼市场上由单一业主持有写字楼物业的比例也是最高的，８０％的写字楼都是不散卖的，而是由开发商长期持有出租。按照国际规范，国际上最好的写字楼就是出租为主的写字楼”近几年来，上海的写字楼市场虽然也日趋成熟，但是，在成熟中还是可以提供一个较大的空间，值得资本入市。

　　最后，陈立民认为，外资银行购买写字楼，与经济是没有绝对关系的，银行的本质是“信”，投资者因为相信，而把资金放在银行，如果没有信誉，客户也不会把钱放在银行。那么，如何把“信”张显给市场上所有的投资者看呢？买一栋楼，获取冠名权，无疑是最有力的说明，用一栋以自己银行名字命名的写字楼来证明自己的实力，让市场看到，包括广大的消费者、投资客以及相关政府部门等。几年来，政府部门对金融业市场抓得比较紧，谁能在开放的过程中，吃到第一只螃蟹，无疑就是最成功的，而最先受惠的汇丰银行、渣打银行、东亚银行等，都是在陆家嘴买下写字楼的银行。

　　此外，对于外资银行在沪购买写字楼，是否与两地市场的利率差有关系，陈立民认为，不能这么简单地看，外资银行的财务状态相当正常，可以直接用自有资金来购买写字楼物业，根本无需贷款。但是两者又有着间接的关系，把一笔钱放在银行，贷出去才可以产生利润，而如果把钱放在写字楼里面，就可以省下不少租金，租金远比贷款利息要高。所以说，当前的银行利率是决定外资银行入市的点，而不是决定买与不买的关键。

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　　恒生银行买楼不成

　　２００６年１０月，小陆家嘴区域内建面达１０万平方米的中融·碧玉蓝天登上网上房地产公开预售，网上报出参考价７２０００元／平方米，而中融·碧玉蓝天方面表示，实际均价为８００００元／平方米。

　　中融·碧玉蓝天位于银城中路、浦东南路口，毗邻汇丰大厦、华夏银行大厦等；与规划中将由中信泰富投资１００亿元建设的“上海船厂”项目地块隔浦东南路相对；同时，该楼盘与金茂大厦隔陆家嘴绿地相望。该项目占地８９７５平方米，总建筑面积达到１０万平方米，楼高２２０米，地下４层，地上４３层。

　　２００６年１２月，记者致电中融集团企划部时，对方曾表示，已经有十多家海外基金与中融接洽整购碧玉蓝天，但是，由于多家基金报价均在４０亿元以内，而中融为碧玉蓝天定出的整购报价高达６０亿元，双方出价相差太大。此外，据透露，包括香港恒生银行、东亚银行对冠名碧玉蓝大厦表现出较大兴趣，然而，中融开出的条件是购买半栋楼以上，可能是出于代价过高的缘故，最终没有成行。

责任编辑：王墨