短期内整售买家以国内企业机构为主的大局不会改变,而且这部分需求仍呈上升趋势。

海外投资强劲的需求目前还处在被压抑状态,前景尚不明朗。一旦政策放开,会有“井喷”式的增长。

分析一下10年间大单写字楼客户成交案例,不难发现:北京市场上活跃的整栋写字楼买家中,大型国企占了绝大部分比例;此外还有少量的民营企业;而新兴力量则是海外投资机构,它们在近两年才开始大举进军北京写字楼市场。

国有企业购买整栋写字楼,大部分属于自用,它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度、员工居住地的远近等等因素。

海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划以及具体的参数,甚至该项目的其他部分的营销策略。他们往往很注意经济数据与市场数据(事实上,很多数据作用有限),它们甚至关心这个地区的土地规划的情况,如周围的供应量,存量,空置率等。

大型国企整栋办公的强劲需求

当记者摆好了采访的架势要打入大型国企的内部以了解他们买整栋写字楼的原因时,遇到了重重的困难。于是,记者只好静下心来仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是,不少业内人士关于大型国企整栋需求的话语涌入笔端。

其一,宏观经济的改善。国企的盈利能力有所增强,为整租整售的可能性奠定了基础。例如,凯晨广场还在谈判中的三栋楼,每栋面积在4.5万到4.8万平米之间,一栋楼价值约15-18个亿。由此可以推测,这些有购买意向的国企的经济实力不容小觑。

其二,财务评估方式的改变。对固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率再也行不通,房产潜在的升值力被充分挖掘,固定资产尽管会老化,但随着地价的提升,或者地表形象不断强化,价值也会不断提升。--这种财务估算方式的调整,促生了国企整栋购买写字楼的需求。

其三,国有企业的资本管理理念的更新。国有企业机构改革之后,在向市场化转轨的过程中,逐渐意识到资本运作的重要性:公司的资产应是多元化的,产品、现金储备、证券、以及不动产必须按照一定的比例分配才能使企业效益达到最优,于是持有物业开始被纳入企业的发展战略,有些企业还会购买远超出自用需要的不动产(如中钢国际购买中关村金融中心AC座,自用的还不到三分之一的面积)。这种投资确实可以使企业受益,比如,可以向银行抵押融资,可以获得稳定的租金收入。

其四,国企领导人观念的转变。从决策者私人的角度讲,整栋购买写字楼一则是政绩的砝码;二则能改善办公环境,赢得下属拥戴;三则将企业的闲散资金注入不动产,光明正大经得住审查,减少了暗中被穿小鞋的机会;四则有可能为后继者留下无形的资产,赢得美名。因此,何乐而不为?

国际专业投资机构:紧盯中国市场

海外投资者大致有基金、投资银行、实业这几类。投资,可以是房产开发,也可是购买成品物业。一般来说,参与房产开发的投入资金高,风险也高;后者投入资金尽管比开发还要大,但因为追求的是稳定的租金回报,风险相对小一些。

海外资金可以投资写字楼,酒店,仓储物流等多种业态,具体投资哪方面,是根据企业内部的发展策略来制定的。但在目前的北京,选择投资整栋写字楼,比投资酒店要更有利,也更受外资青睐。这是因为写字楼风险相对较小,回报率相对固定。SARS曾给酒店业造成了大的冲击,而写字楼不会受这样的因素的影响。酒店有旺季淡季的经营规律,写字楼也不受时令影响。

回顾外资进入中国房地产市场的历史,我们发现,很早就有海外企业与国内企业一起开发楼盘。但是直到去年凯德置地购买中环世贸,美林投资银泰中心,才开了直接投资成品物业的先河。今年一季度海外基金出手写字楼整售市场表现得更为强势:亚洲国际金融投资有限公司2.7亿美金将华普中心收入囊中,日本replus神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平米的两座写字楼。不禁要问:还有多少外资盯着北京写字楼市场,正准备登陆呢?

戴德梁行投资部董事曹念国分析说,“大凡投资者,都要权衡投资回报率与风险。东欧的回报率高,但是政局不稳定;美国政经稳定,但是投资回报率低。目前的中国,处在高速增长期,国内政局稳定,而且投资回报率较高,像这样的国家,环顾世界能有几个?据我了解,国际上三四十家知名的投资商几乎都有在中国投资的意向。”

海外军团:中长期的投资顾虑

因为中国的飞速发展,全世界的投资客都不会忽略在中国的投资机会。但是,对他们而言,中国可能是带刺的玫瑰,芬芳而多刺。他们密切地关注着中国的投资机会,但是又时刻警惕着可能的投资风险。

戴德梁行投资部董事曹念国分析道:“中国政府会欢迎外商来投资,因为现在是全球经济。没有人会闭关锁国,但是,在很大的程度上,国家领导人不可能采用全面放开的政策,一定会设置一些门槛来调节外商的投资。可能会用税收、外汇进出等不同的手法来设置一些门槛。”

曹念国还称:“中国政府不太明朗的政策可能导致海外军团的疑虑:中国政府的政策是否连贯性足够好?比如‘三减两免’的政策能延续到什么时候?因此,外资在正式登陆之时,最看重的是延续性强的税务等方面的法律条文,并会连带考虑政策风险。在这样的情况下,海外军团会有一段时期的投资顾虑。”

另外,记者在业内还听到了一个小小的传言,国家将在七月底公布管理外资物业投资的详细法规。因此,海外资本目前大都还处在观望状态。

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2006年7月24日,建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,这是继“国八条”“国六条”之后国家出台的又一旨在调控中国房价的政策,被业界称为“限外政策”。 这份文件,其内容不但规定外资个人购买房产必须实名制,还将对境外热钱进入楼市实行准入制。