回顾篇

    全国

    政策：打击投机主唱思路转向“保障”

    2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上 涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，再加上《物业税》实转提速，将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

    土地：地价依然高企囤地未有稍减

    国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。2007年1－10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9％，增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。

    投资：继续高歌猛进

    房地产开发投资增幅上升，增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。2007年1－10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1－10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6％，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。

    市场：供应增加房价猛涨

   商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。2007年1－10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8％，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.37万平方米，同比增长22.6％，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1％，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。

    商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。2007年1－10月，全国商品房销售面积53565万平方米，同比增长31.3％，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287亿元，同比增长51.5％，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1－10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。

    房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。1－10月份，全国商品房累计销售均价为3974元／平方米，比去年同期增长了15.3％。从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6％，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。（中国指数研究院）

    天津

    高档住宅均价涨了45.87%

    2007年，天津住宅市场开始出现类似于一线城市住宅市场的特征，即售价快速攀升、绝对价格较高的特征。天津的高档住宅物业大部分位于和平、河西和南开区。仲量联行研究部分析师邹路指出：“2007年第四季度，天津高档住宅的平均售价较去年同期上涨了45.87％，达到13712元／平方米。”

    天津这个新兴市场以前由本地和国内开发商所主导。随着越来越多的境外投资者和开发商的进入，天津房地产市场逐步出现了诸多变化，优质住宅项目的开发开始兴起，高档公寓的宣传力度更大。目前主要买家仍来自于当地居民，作为自用、改善住房条件或者投资的需要。不过这些高档住宅也开始面向外地的居民进行发售。（仲量联行）

    北京

    土地：招标已占八成城区土地稀少

    2007年1－11月，北京土地招拍挂市场共成交土地644.09公顷，成交土地规划建筑面积877.65万平方米，较2006年同期相比增长了27.38％。

    今年以招标形式的土地出让越来越多，挂牌形式逐渐减少，而没有一宗拍卖土地。招标出让成交土地建筑面积所占的比例为79％，而2006年同期这一比例为45％。

    1－11月住宅性质用地成交40宗，出让土地591.8公顷，比去年增加了8.32％，其中两限房用地成交9宗共162.97公顷，规划建筑面积315.76万平方米，超额完成了今年建设两限房300万平方米的供应计划。

    从1－11月成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，成交面积只有总量的二成。土地供应接近六成位于五环六环之间，五环外以及远郊区县所占的比例已经高达土地市场总体成交面积的79.7％。城八区五环内范围已经没有多少土地供应了。

     1-11月份土地市场总体成交价格3040元/平方米，较2006年同期比上升了6.78％。城八区商品房楼面地价的成交均价为5821.89元／平方米，比去年增长了25.55％。值得注意的是，其他郊县商品房楼面地价成交均价为2271.61元／平方米，每平方米比去年上涨了1073.61元，增幅高达89.62％，在城八区土地日益稀缺的情况下，远郊区县的土地价值大幅增长。

    住宅：供应降至最低价格涨幅创新高

    根据北京中原投资顾问部，对有预售许可证并在网上进行公示的普通住宅、公寓、别墅物业的供应量的监测统计，通过对近5年的住宅供应量进行比较发现，今年1－11月住宅市场上市面积总共为1368.06万平方米，总套数为11.21万套。对比去年供应面积减少了137万平方米，套数增加了0.2万套，下降到了近年来的最低点。在总体供应面积下降的情况下，住宅套数反而增加，可见，“90、70”政策已经在市场上得到了初步的实施。前11个月，住宅市场成交量为1597万平方米，成交套数为13.4万套。与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米，成交套数增加了0.4万套。

    通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论：今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面；住宅市场成交无论价格还是涨幅均创历史新高，1－11月平均单价达11377元／平方米，较2006年涨幅达41.2％。但四季度后，价格开始下调，但降幅相对平缓。

    从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型情况来看，北京市商品住宅产品仍以大户型为主。

    预测篇

    全国

    政策：调控力度加大执行更加严格

    明年房地产业将从以下几个方面进行调控：重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强住房保障供应，继续限制大户型、豪宅、别墅项目的开发；将进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求；征收物业税有望在明年开始试点实行。

    2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，但政策的针对性会更强一些，从需求上，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手来降低购房需求；从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

    2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制。2007年房地产贷款增幅加快（9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6％，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年

    初增加3491亿元，同比增长26.9％；居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4％，增速比上年同期提高13.5个百分点）。为了进一步稳定房地产价格，减少房市流动资金，银行对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。

    北京

    土地：成交量续增地价不会低头

    从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公顷，比1200公顷计划还差770公顷。正在交易的地块面积约397.79公顷，今年末计划入市的地块700公顷，因此商品住宅用地在年底大量上市，明年的成交量将继续增加。

    从北京市住房保障规划和土地供应中期规划来看，保障性住房和两限房的供应量将不低于住宅用地供应总量的70％。预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2007年有所增加，特别是两限房用地供应不会少于200公顷。

    根据政府规划，重点建设11个新城成为未来几年的发展方向，明年重点发展的三个新城———顺义、通州、亦庄，将有大量土地推出，土地交易市场会比较活跃。

    由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊县，土地的总体价格仍将继续上涨。

    市场：结构调整见效房价涨幅减缓

    根据政府的住房建设规划精神，普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房供应量加大，明年将有大量此类产品供应，保证中低收入家庭的需求；随着政府“90、70”政策的执行逐步到位，2008年小户型项目供应量将进一步放量，交易量在刚性需要的推动下会有所增加。

    成交速度继续延续2007年态势，快速销售，呈现供不应求的现象。明年价格仍将上涨，但涨幅放缓。北京市场部分双限房等保障性住房所占比重较小，尚不足以影响整体房价。受奥运会影响，部分热点区域商品房价格上涨空间较大。但由于2007年房价出现大幅上涨，预计2008年房价上涨速度将有所减缓。

    受供应结构调整、货币信贷等政策的影响，明年市场观望气氛继续存在。投资型需求比例明显下降，消费更为理性；小户型将不再是短期置业的过渡产品，取而代之的是长久置业的自住产品；加快建筑节能进程以及推广节能型建筑材料已是大势所趋。2008年将会有更多的节能型社区出现。（中原地产）

     天津

    走向一线市场

    预计在未来几年内，天津高档住宅的售价仍将持续上扬，市场需求强劲以及中心城区土地供应稀缺是其主要支撑因素。未来的买家将主要关注住宅的质量以及开发商的信誉度，而地段则是次要的考虑因素。（仲量联行）

    全国

    八大矛盾缠绕楼市房价仍保持涨势

    目前，我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾。2008年，这个充满矛盾的市场将继续在现存的体制内运行。对于未来房价走势，我们预测，2008年将继续保持上涨态势。原因有二：一是商品房供应难以快速提高；二是商品房需求仍将保持旺盛。

    供给面，地少人多是我国国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至2006年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩。这意味着随后15年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。据此，商品住宅供给难以快速增长。

    需求面，首先，宏观经济连续4年双位数的增长提升了我国城镇居民收入；其次，目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期。最后，随着我国1998年以来高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5－10年后这些人即面临首次置业的需求。

    燕郊

    进入大盘时代总体放量700万

    2008年，燕郊将迎来一个空前的规模放量年。据悉，总体放量将不少于700万平方米。

    庞大的购买需求还直接导致了燕郊楼价的“水涨船高”。据调查，目前一些位置相对较好的楼盘价格已逼近通州，潮白河边的部分楼盘价格已然突破每平方米7000元。据了解，受通州新城规划及地铁6号线开工利好，通州今年房价直线上蹿，目前新华大街一手房均价即将突破1万元大关，二手房均价也已突破9000元。业内人士预测，明年通州必然过1万元／平方米，燕郊房价也必随着调高至7000－8000元／平方米的水平。燕郊具备持续发展的潜力：既有“大北京”概念的推动，又有充足的土地供应做后盾，加之实力大盘的带动，燕郊住宅品质与京城核心住宅项目并无二异，各项商业配套陆续兴起，区域趋于成熟等等，可以肯定地说，燕郊楼市升值是必然的。上上城销售总经理曲靖如是说。

    生活配套曾一度限制了燕郊的整体发展，所以除了价格上扬，各个巨头房地产商对于项目整体品质打造成为明年燕郊楼市最大的看点。如在400万平方米的区域范围内进行造城运动的上上城，正着力打造房地产历史上最大规模的国际青年居住社区。以板楼、高层板楼、高层塔楼围合的住宅建筑，接近原生态、错落有致的空间园林景观，时尚、大气的银灰色外立面等无一不代表了燕郊楼盘的最高水准，二期规划中的SHOP－PINGM ALL、娱乐城、电影院、酒店、健身场馆、商业街、万米品牌超市、社区医疗、幼儿园等各项生活配套也在陆续规划并建设之中，一个现代化且具国际色彩的大型生态社区已初显规模。而纳丹堡则请来了星河湾建筑设计班底“W Y国际建筑设计公司”，试图打造出一个安逸、自然、舒缓、亲切生活氛围的高品质人文住区。由马来西亚大财团投资建设的欧逸。

    预计，明年燕郊将会进行一场激烈的楼市争夺战，楼盘品质还将有进一步提升，相对较低的燕郊明年仍将是青年置业者关注的热点。