影响房价的因素过于繁杂。尤其是在中国，人人都热衷谈论当前房价的合理性，然而一旦有人希望在房价面前充当预言家，其结果总是不容乐观。

　　但是面对纷乱的房价迷局，我们还是试图从市场预期、热钱以及供应三个方面对房价进行再次解读。目的不为预言，而是为了让公众更清晰这些可能会影响短期房价走势的因素。

　　“就连南汇那边一个周边还没有公交线路的楼盘，都已经卖到8000元/平方米以上”，刚刚开车到上海南汇区看房回来的李强不由得有些泄气。在这一个月里，他已经在近至虹桥区域，远达浦东外高桥(600648,股吧)区域六号线终点站等多处看过房子。

　　现居于青浦，在市中心淮海中路附近上班的李强，自5月开始留意到上海楼市未能如往年一样出现反弹的迹象后，就寻思着现在或许是一个不错的机会，在靠近市中心或者交通更为便利的区域买一套房子，方便今后的工作生活。

　　最近一段时间的看房经历令他多少有些失望，“基本上没有看到价格下跌的楼盘，绿地葳廉公寓这么偏远，价格都已经达14000元/平方米”，李强不得不延缓了自己的换房计划，“也许是我太心急了，现在的成交低迷如果再持续一段时间，应该会有楼盘降价”。

　　李强确实有些过于着急。佑威房地产研究中心（下称“佑威研究中心”）主任薛建雄告诉《第一财经日报》，虽然自去年“二套房政策”后，楼市就开始陷入观望期，但是，直到今年3月份为止，房价仍然是处于不断上升的态势。目前市场基本上处于供需双方的胶着期。

　　成交萎靡蔓延

　　根据佑威研究中心统计的上海楼市成交数据，今年上半年共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%，但成交量仅525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　根据联合证券综合的全国各主要城市房地产市场6月1日~15日的半月报，虽然期内北京期房住宅市场成交连续出现上升，签约套数和签约面积环比上期分别上升了13.08%和2.36%，但期房的成交同比去年仍然萎缩40%左右，“市场整体仍未摆脱低迷”。

　　同期上海的住宅成交总套数反而出现下滑，环比上期下降17%，普通住宅成交下降幅度更大，成交套数和成交面积环比上周分别下降40%和42%。“尽管已是国内表现较好的城市，上海市场与去年同期相比，依然有三成左右的萎缩”。

　　深圳的情况也不容乐观，虽然5月份曾出现销售有所复苏的势头，但期内深圳新建商品房的销售仍出现环比下降。此外，天津的价格坚挺，但成交下滑；长沙量价齐跌，武汉则量降价涨。“各二线城市表现并不一致”。

　　在这种情况下，购房者的预期正在悄然发生变化。在上海，一些新盘开始出现滞销的情况，部分楼盘则以一次性付款可享9.5折的“细微折扣”试探市场需求，但结果也并不乐观，优惠措施并未带来良好的销售业绩。

　　但和记黄埔（00013.HK）开发的御翠豪庭以降价10000元/平方米的策略销售部分户型或位置不佳的房源，似乎正在成为压倒楼市的“最后一根稻草”。据了解，在御翠豪庭的“降价门事件”愈演愈烈之后，上海某地产研究机构的分析师甚至被邀请去给公司旗下的地产中介门店的店长作报告，解读御翠豪庭降价的具体成因，化解他们心中的疑虑。

　　薛建雄了解到的情况亦显示，在御翠豪庭降价的消息发布之后，“各售楼处的看房量就直线下降”，这必将影响到之后一段时间的市场表现。李强甚至把这个视为房价即将下跌的信号，“去年御翠豪庭的售价就拉动了周边房价的大幅上涨，现在他们最低都降到了29000元/平方米，其他楼盘没有理由卖的价格比他们更高”。

　　希望与预期的不同

　　就连以往一直不肯轻言下跌的地产分析师，现在也都开始有所松口。薛建雄表示，目前量低价高的局面仍将持续，但并不意味着房价还在上涨。那些没有前瞻性规划的楼盘，其品质难以支撑去年以来已将近一倍的价格上涨，“那么他们将在供过于求的夏季楼市里获得修正，出现价格下跌的局面”。

　　对于购房者而言，房价下跌在以往，更多的只是希望，现在，这个希望似乎正在变成现实，或者说，不少购房者的态度已从过往的“希望下跌”转变为“预期下跌”，而市场也已感受到这股“唱空力量”，面临调整压力。

　　事实上，虽然一些以青年买家为主的自住需求不会放弃购房的打算，但在市场面临短期调整的时候，需求仍然可以进行调整，选择一个自认为适当的时机再进入。从上半年的商品住宅成交排名前十位的成交均价看，卖得最好的，除位于郊区价格在7000~9000元/平方米的楼盘外，剩余的都是位于市中心区域的30000元/平方米以上的高价位楼盘。10000~20000元/平方米的中等价位楼盘均未入选，这意味着，持续上涨的房价已将部分急于购房的刚性需求“挤到”郊区，更多的购房者则选择观望，等待价格的调整。

　　上海某房地产研究院分析师傅琦则认为，在如今市场下，一定会“涨跌共存，旺销和滞销共生”，有的楼盘会涨，“跌的楼盘也会有的”。但他表示，从现在的情况看，如果有楼盘降价，“5%~10%就应该够了”，因为已经有楼盘差不多5%的优惠就取得了比较理想的销售业绩。

　　但李强的预期则远高于此，“至少应该回到去年初的水平，不少楼盘在去年都涨了将近一倍，大多数楼盘的涨幅都在50%以上，我们僵持了大半年，10%这样的折扣只能算是象征性的。”

　　薛建雄认为，楼市将进入3~6个月的调整期，到今年底，市场才有可能出现回暖，“而且年底可能仅仅是成交回暖，价格的回暖要等到明年初甚至二季度”。

　　责任编辑:贾立敏