顾英／商报报道 在上海南京西路的“梅泰恒”地段，东海广场的名声却不怎么好听：上海第一烂尾楼——这个已经结构封顶的５０层烂尾楼在日益繁华高档的南京西路已经整整矗立了１０余年。去年，来自浙江的实力开发商绿城集团拿下此项目，而最近，有知情人士透露，绿城计划在完成项目的工程建设以后，出售整幢大楼。

　　欲先完工再整卖

  最近，绿城集团的内部人士透露，公司已经对东海广场日后的“出路”做了基本规划：工程正常复工，到２００７年中基本完成，到时候再整体出售给基金。对于这样的消息，记者到绿城负责东海广场重建的项目公司负责人处求证，对方表示，目前还不便向媒体公布任何信息，等工程基本完工时再说，“到今年年底也许会有一些相关的说法。”

  东海广场的门牌号码算南京西路１４８６号，但项目并不贴着南京路，而是在北京西路、常德路和铜仁之间，是一幢已经结构封顶的５０层大厦，烂尾１０年间被数度转手。

  在最初的规划中，东海广场项目共有４期，批准的总建筑面积为１３．１万多平方米——一期占地５９７３平方米，建造的是一幢５２层高的Ａ级智能化写字楼；二期占地６３００平方米，建造有１３８套房的公寓式酒店；三期占地６２４２平方米，计划保留上海长江计算机厂的２幢楼以建造商场。

  ２００５年１月下旬，当时东海广场的“主人”静安土地开发控股总公司，以９．７５亿元的竞标价向外转让东海广场的一二期项目。意欲接手东海广场的国内外企业和机构中，中凯集团以雄厚的实力和在静安区的良好开发业绩而最被外界看好，一度被认为最有希望夺得开发权。但由于转让双方在价格和付款方式上存在分歧，东海广场被绿城集团最终获得。

  绿城集团获得东海广场后，业内对该公司如何处置东海广场猜测颇多。有说法表示，会分割销售；也有说法称，绿城将延续以往的买家，只是为了趁办公楼市场节节高升转手赚取差价。

  最近传出的消息似乎与之前的猜测都不一样。记者为此专程来到施工现场，现场虽谈不上繁忙，但也有不少工人在忙碌着。一位工人告诉记者，他们早在去年就已经进驻工地开展复工工程了，只是项目原本就已经结构封顶，现在只要作外立面和内部设施，因此不必大兴土木。

　　绿城报价２０亿元

  绿城是否真有如此打算？记者也询问了数家专业引进基金和代理办公楼项目的代理机构，他们均表示，绿城曾经向多家代理机构询价，分别询问２００７年分割销售的预测单价和整体销售的价格。还有机构明确地表示，绿城曾表示要以２０亿元的报价整体销售。

  ２０亿这个价格堪称巨额，在２００５年中绿城拿下此项目的基础上加了５０％！（业内传其接手价格约１３亿元。）对于这样的价格，是高还是便宜？记者咨询了仲量联行的中国区董事长陈立民先生。陈立民表示，这个价格不算贵，按照市场对２００７年甲级办公楼租金的预测，应该在１．４至１．５美元／平方米／天左右，新交物业则在１．２美元左右，以目前普遍的甲级办公楼１０％的租金回报率来倒推，这幢建筑面积７万平方米的大楼甚至可以卖到２４亿元人民币，“只是东海广场整体项目分多期，仅仅该大楼完工，其他地块尚未跟上的情况会对大楼的售价有所影响，因此，售价相对低一点，２０亿或２１亿元都不算过分。更何况，在南京西路地段，它是硕果仅存的项目了，要不是它烂尾了１０年，想买都买不到。”

  也有一些代理机构对此价格表示怀疑，他们认为，东海广场的门牌号虽然在南京西路，但它事实上更靠近北京西路，在办公楼市场上，南京西路与北京西路是两个完全不能等同的板块概念，租金、售价都相差甚多。

  不过，尽管如此，还是有很多基金非常看中这个项目，大多数有外资背景的代理机构告诉记者，绿城就这么询询价，已经引来了不少国外基金蠢蠢欲动。

　　■烂尾历史

　　１０年中价格三级跳

  在南京西路的“黄金版图”上，上海商城、恒隆广场、嘉里中心、中信泰富、锦沧文华、梅龙镇广场、中欣大厦被誉为“银河七星”。而尴尬的是，１０年来，５０层东海广场却一直在这“七星”旁尴尬地高耸着。这个被称为沪上乃至中国第一烂尾楼的项目，在多数上海人和政府眼里极煞风景。但是，它自身身价却在以惊人的速度上涨。

  东海广场所在的地块，原为上海电子计算机厂原上海无线电十三厂的厂房，１９９４年，计算机厂决定在该地块筹建一个综合性房地产项目。经过协商，上海长江计算机厂、天怡房地产开发公司、浦东发展银行三方达成合作协议，同意由上海长江计算机厂出地、浦发银行出资、天怡房地产开发有限公司负责开发，共同操作东海广场项目，当时规划，项目共分三期。１９９８年，一期高楼已经接近结构封顶。当年，政府针对经济过热采取宏观调控，东海广场无法获得后续资金被迫停工，由于天怡公司无力返还浦发银行合计５．４亿元的投资资金及利息，浦发银行对东海广场项目申请保全。

  ２００２年前后，浦发银行旗下的安联投资公司从银行手中接手东海广场的运作。在安联的努力下，东海广场的复建确有一些进展，２００３年，安联的施工使一期５０层的高层建筑正式结构封顶。此后，东海广场再次陷入停顿。

  ２００３年１０月１３日，开开集团与安联投资签订《东海广场一、二期在建工程项目转让协议书》，项目整体转让价格为７．３８亿元。２００５年初，开开集团高层张晨潜逃，开开陷入危机，而东海广场也被再次搁置，也可以说，开开从未重新启动过东海广场。

  ２００５年１月下旬，东海广场被静安土地开发控股总公司接手，并欲于９．７５亿元的竞标价向外转让，同年４月，东海广场一二期项目终被来自浙江的绿城集团购得，业内传价格在１３亿元左右。