全方位调控来临，成都楼市快牛变慢牛。在一系列调控政策的出台以及再调控预期等多种因素作用下，成都楼市旺火开始降温，市场观望气氛变得浓厚起来。

　　二手房市场

　　投资客抛盘，买家开始观望

　　10月29日，成都，深秋，阴天降温。王波与同荣房产签订协议，挂牌出售两套房子。他是两年前随成都一报社组织的温州购房团来到这个城市的，如今手中的5套房子赢利已经翻番。原计划在明年下半年再套现，但用他自己的话说，“感觉天气开始变冷了”。

　　冷的是王波这样的投资客，热的是同荣房产这样的二手房中介公司。据同荣房产加盟事业部总经理助理廖正红介绍，这段时间主动上门卖楼的多了，店上的房源多了，但成交量较前段时间有明显的萎缩。 　

　　出现卖楼增多这种现象，廖正红认为主要受两方面的影响比较大。其一，房贷首付提高一成。如果在前两年的成都房价水平，这本不算什么，但现在是让投资客面对本来价格就不低的投资类物业，投资成本太高。在房地产调控体系日益健全的今天，弄不好就会成为压垮骆驼的最后一根稻草；其二，就是对未来的预期不明确，不清楚什么时候会出现楼市的投资或投机拐点。加息远没有结束，政府工作报告将房价调控列为重点，很明显政府还将通过税制改革压抑过度投机活动，增加炒房者的投机成本，用房地产税来限制有钱人买多套住宅。在这两大心理重压之下，许多投资客选择了类似王波的做法，将手中的房子部分放出，等待接下来的形势明朗。

　　在顺驰、富房、宜人宜居等门店，经纪人告诉记者，这里均出现了同荣房产类似的情况，卖房的人日渐多了，但买房的人少了，甚至上门咨询的来访量也大大减少。经过调查发现，绝大多数的买家都在观望。一手房市场

　　抢房少了，买房理性了

　　从数年前某些开发商竞相以“零首付”贷款优惠极力招徕购房者，到后来越调控房价越涨的现实，国内楼市由“买方市场”向“卖方市场”的转变轨迹清晰可见。

　　今天将第二套房贷款首付提高到四成、多项组合调控政策出台后，市场明显出现了一些新的变化：虽然仍然有不少购房人积极购房，但抢房的人少了，通宵排队买房的现象逐渐淡出了人们的视线。

　　这或许是“卖方市场”向“买方市场”转变的一种征兆？健鹰策划总经理杨健鹰先生认为，这至少是成都人买房趋于理性的一种标志，或者是发出了一种信号。

　　10月29日上午，记者走访了金沙片区的部分在售楼盘。发现以前门庭若市的售楼部，大多冷清了不少，似乎买房的和卖房的都随着秋意的降临，变得理性了起来。当天下午，在梁家巷汽车站，记者遇见了一行十多人的“姐妹帮”，她们正结队要赶回遂宁。在与她们的交流中，得知了她们日前在成都的投资购房经历。

　　她们是在提高首付新政之前来到成都的，以前就听说成都楼市遍地是黄金，只要有钱投进去就马上赚欢。因为当时有人给她们讲，成都的房子都是分期分批开发销售，二期的房子永远比一期贵，只要买了开发商的一期房子，就相当于买了原始股，等着分红了。

　　眼见这么赚钱，几个有生意头脑的姐妹一合计，就来到成都准备去买“原始股”。最初，她们看中的是城中心的几套小户型，认为这里的出租市场应该不错。让她们意想不到的是，不仅这里的房价很高，排了好几个号，在成都住了数日，最后竟然没有一个中签。于是，她们准备学成都人加入抢房队伍的行列。没想到的是，接下来政府就出台了多项调控措施，而且这在不少二手房中介门店就起到了立竿见影的效果，房源在一夜之间都增加了不少。

　　“撤退，在这个时候或许是最明智的做法。于是，我们十几个姐妹集体选择了撤退。”她们中的“大姐大”李云英这样说道。

　　房产开发市场

　　实力企业开仓放量，中小楼盘调价而沽

　　在近日的房地产开发市场上，出现了“向左走，向右走”的怪象。不少实力开发商选择了开仓放量，而许多中小开发商适当调高价格，待价而沽的迥异做法。

　　建设路是成都实力开发商的重兵之地，这里发生的一举一动都牵动着业内的神经。以前曾盛传成都首创接北京总部之命，今年不再推出新房源的说法，在最近被否定。因为据传该公司最终确定年内消化其A-Z TOWN一期约200套房源，并将于最近刊登销售广告。龙湖·三千里今年也将消化完剩余的600套房源。两家开发商同时表示，接下来她们都将有大体量住宅项目启动，市场竞争激烈，只能加快手中项目的运转速度。

　　同时，据传成都雅居乐花园最近也接到了总部命令，要求其修改营销方案，加推数百套电梯公寓，而此前的方案只是年内推400余套别墅产品。据该公司营销负责人介绍，此次加推电梯公寓是为了做规模，加大市场对该楼盘“复合地产”的认知。

　　实力开发商受销售压力影响，大多选择了在新政之后开仓放量，或者加推房源。然而，不少成都中小开发商走出了反其道而行之的一招：放慢销售进度，调高价格而沽。

　　无论是在城北，还是城东城西，记者发现在最近一段时间内，不少中小楼盘均不同程度出现了适当调高售价的现象。究其原因，一位开发商告诉记者，随着新政实施的深入，中小开发商手中的土地资源将日渐枯竭，在这个时候更多思考的不是类似于大开发商的销售压力，而是将来怎么样才能生存下来。因此，适当调高售价、放慢销售进度，成了不少中小开发商的一条缓兵之计。

　　预期土地市场

　　天价地依然可期，地板价也有可能

　　杨健鹰指出，近期楼市的阵阵“寒意”主要源于房贷新政等一系列调控政策的出台，这些政策在市场预期中落地，却没有终止预期，反而又点燃了再调控的强烈预期。而此时，对于土地政策的预期又成了业内最大的热门话题。

　　“叫停土地分期付款”是今年11月1日实施的土地新政的主要内容。以前，开发商通常是分期支付甚至拖欠土地出让价款，以少量资金获得出让地块中的小幅地块使用权证，以此向银行抵押贷款并进行项目的“闪电”开发、销售，回笼资金后再去交纳下一地块的土地出让价款，如此循环，从而以有限资金撬动多个项目，并造成囤地和天价地块现象大肆出现。杨健鹰说，禁止分期拿证将提高开发商资金门槛，并在一定程度上遏制囤地和天价地块现象。但这一规定的落实可能存在一定的难度，相当程度上取决于地方政府的态度。

　　但以成都金房集团董事长王晓白为代表的不少开发商则认为将产生另外一种可能，现在执行的是“封顶放贷”，开发商还可以接受一次性付款及部分购房首付款来获得流动资金，但随着再调控的强烈预期，甚至可能出现“封顶预售”的政策。如果该政策如期出台，就有可能让不少手中握有大量土地的“地产商”感觉握着一个烫手山芋，因为这时资金才是楼市的第一要素。为了获得必要的资金，就将出现土地“地板价”的情况。

　　综合来看，目前市场中存在两种不同的判断。一方面，在宏观经济长期向好、城市化进程加快的大背景下，楼市“长牛”趋势仍将持续，未来几年的市场前景依然乐观；而另一方面，随着政府近年调控房价的一系列政策的累积效应，开始得到释放，清理闲置土地、提高房贷、加息，还有物业税预期，导致近阶段市场观望甚至抛售气氛浓厚，也形成了业内对于市场未来走势的广泛分歧。

　　据记者了解，正是由于市场有分歧，因而未能形成“共振”现象。有的开发商快速放盘，有的则继续捂盘；有的购房人仍积极买房，有的则继续观望；有专家认为地价将创新高，而有的则认为地板价将成可能。诚然，市场究竟往何处走也只能让时间来检验。

责任编辑：丽琳