镇区自住型楼盘逆势火爆　　新政影响逐渐减弱　　

    最近，虽然整个东莞楼市仍然处于楼市“冰河期”，成交量依然低迷，观望态度仍然很浓，但出人意料的是，东莞镇级级地产市场却显示出逆势的活跃气氛。上周末，不少镇区楼盘开盘销售，如大岭山的格林上院接受认购、石排利丰城市花园园项目开盘以及豪宅项目湖景一号的产品发布，都引起了东莞置业者和业内人士对镇级房地产市场的强烈关注。　　

    据悉，以上开盘项目都取得了不错的销售业绩，金地格林上院开盘日推出300套单位，销售当天已经卖出近250套，而石排项目利丰城市花园从十一黄金周开始销售，累计到上周末共推出了333套单位，目前基本售罄，仅剩两套。可以看出，新房贷政策并没有动摇镇区置业者的买房欲望。 　

    记者了解到，虽然房贷新政策让东莞整体市场观望气氛过浓，但在镇区，由于楼盘大多以自住盘为主，市场消化仍然良好，足以证明，在地产资本向东莞镇级市场转移的总量明显增多的情况下，产品过硬、自住型社区的销售并未受到政策影响，加上楼价跟城区相差较大，镇区的消费需求也在急剧升温。

镇区消费需求开始升温

    目前东莞镇级地产市场分几个等级，其中，长安、虎门、常平等镇属于一线市场，其房价跟城区没有很大差别，有些甚至比城区的还高，如服装交易名镇虎门一个商铺的价位比城区很多地段都要高。现在东莞许多镇都有自己的支柱产业，并且以此形成特色，如虎门的服装，大朗的毛纺织等。

    随着东莞城区市场的竞争越来越激烈以及价格不断攀升，加上镇级市场需求的日渐增大，近两年来地产资本向镇级市场转移的总量明显增多，其投资迹象也日渐明显。尤其是东部镇区的常平，以及南部的沙田虎门港一带的房地产市场，由于抢占了地域优势而占尽风头；黄江、大朗、大岭山等镇的房产市场，也出现后来居上的发展势头。镇级房屋消费需求的升温，直接带动了镇级房地产市场开发量和销售量的上涨。

    常平，虎门等镇被确立中心镇的地位后，与周边镇形成了一个聚集效应，房产资源将逐渐向这些中心镇靠拢，因此，一些知名地产商都将开发步伐迈到了这些镇。如中房集团进入常平，开发总占地面积4万平方米的山水雅居；2006年万科地产在常平建设了其在华南区域最大规模的项目——占地66万平方米的万科城；沿海集团在水乡道滘开发了丽水佳园别墅项目。这些大型开发商进入镇区开发房地产项目，必定会推动镇房地产市场从产品素质到营销定位的提升，也在一定程度上带动镇楼市的发展。除此之外，在土地交易环节，镇区的土地供应量相当充足，上半年，塘厦地块还卖出了当时的广东省地王。

各镇房价差异大导致跨镇置业

    东莞城区的房价在经过2005年、2006年的快速上涨后，目前即将突破8000元关口。相比之下，镇的房价较低，如沙田镇一些楼盘的价格目前仍徘徊在3000元／平方米左右，常平镇镇中心等热点板块多数中高档洋房的价格还普遍在5000元／平方米左右，因此吸引了不少市民跨镇买房。

    在厚街工作的黄先生告诉记者，近两年来东莞市区的房价涨得非常厉害，镇区的房价迟早也会涨到市区的水平，因此决定在“镇的房价还没有涨到城区的水平前赶紧出手”，于去年在大岭山镇买了一套3房2厅的房子，总价44万多元。在厚街家具大道做木材生意的夏先生目前在沙田买了一套3房2厅的房子，对于为什么要选择在沙田买房，夏先生表示，因为“沙田紧邻厚街，有些楼盘产品很不错，而且价格更低”。

    据了解，前年，在沙田1平方米能卖2500元就不错了，今年在大势的推动下，已经涨到4000元／平方米左右，但仍然要比虎门、厚街等周边镇区便宜，因此，其他周边镇的消费者包括长安、虎门、厚街的购房者都愿意到沙田买房。一位房地产专家指出，目前东莞各镇缺乏统一的城市规划和基础配套，这一点做好后将吸引更多的跨镇投资置业人群。

外来购房者淡出镇区舞台

    有业内人士分析，东莞镇的楼盘已由外销为主转变为以内销为主，这已成为一个趋势。

    以前，在镇区的一些楼盘的主要销售对象是深圳市民，一些中高档住宅的购买人群竟然有六成甚至七成来自深圳，尤其是邻近深圳的塘厦、凤岗等镇区，这一现象更为明显。但是房贷新政后，包括深圳客在内的外地置业者的这一比例有所下降，东莞镇打算换房的本地人以及一些在市区工作的白领阶层，正成为购房主力的一部分，而且这一购房阶层的数量正在不断壮大。从这次房贷新政出台后，镇区楼盘销售依然火爆就可以看出，虽然早前外来购房者包括深圳人在内，对镇区的房地产市场起到了绝对的推动作用，但由于镇区购房人口正在产生绝对性的变化，自住需求开始不断被放大，镇区的接力棒还是交到了本地客的手上。对后市来说，镇区的地产仍然空间较大，尤其是房地产起步较慢的地区。对此，不少开发商纷纷加大在东莞本土市场的拓展力度和销售力度，吸引东莞买家前来置业。

镇区置业者三大转型

    在镇级楼市持续强劲发展的同时，各镇买家的置业观点也在变化。业内人士分析指出，相较几年前，如今各镇市民置业有三大转变：

变化一：从自建房搬进小区

    东莞城市都市化的深入影响了本地人的居住观念，在镇区居住的本地人已经开始逐渐抛弃了小农的居家意识，更愿意选择居住在配套设施完善、园林设计优美的高档社区中，除了安全的考虑外，更显示出了一种尊贵感。

    据某代理公司的调查统计，现在，在东莞镇区的置业者近年来开始重视原本并不关注的楼盘配套、园林绿化，小区物业服务等，而不再仅仅满足于自建房简单的居住功能，开始要求享受居住的环境。

变化二：蜂拥看楼　盲目买房

    相比信誓旦旦要赚上一笔的深圳投资客来说，在镇区买房的置业者购买楼盘多用于自住，但是相比城区的消费者来说，可能在楼盘的选择上则更为盲目，如某镇推出一个新的楼盘，该镇的消费者常常会一窝蜂地前去，在镇区，经常可以看到，一家老小周末开车集中看房的场景，这可能与部分镇区楼盘开发量过于稀少有关。

    城区的楼盘素质相对来说要比镇更为稳定。镇区的楼盘在品质上则良莠不齐，尤其是在前几年，在镇区没有那么多有实力的知名品牌开发商进驻开发项目，不少楼盘在容积率、园林绿化等方面观念都很滞后，导致一些楼盘在开发几年后就遭遇贬值。不过随着越来越多的品牌企业挺进镇区，镇区市场的未来规范程度将大大增加。

变化三：偏爱城区配教育盘

    据了解，现在在东莞镇区，很多人再次置业是出于子女教育方面的考虑。有些镇的居民为了让孩子入读更好的学校，享受更好的教育资源，在城区购买带学校入读名额的房子，也有在镇区地带，如松山湖开发的项目购买单位，这样的置业者并不在少数。

    东莞本土开发商早几年就已经认识到这个问题，越来越重视学校配套的开发建设。如今，学校配套由一个辅助性项目转变为必不可少的楼盘卖点，并成为城区楼盘区别于镇级楼盘的一个特点。城区楼盘优越的教育资源，使得不少镇的置业者把目光投向城区。

■镇区发展走势　　

东南部板块：(樟木头、常平、塘厦、长安、厚街、虎门等)

深军入莞带动东部崛起　　

    区域现状：该区与深圳相邻，中惠地产、三正地产、南峰地产、万科地产、汇景地产等都已开进这个区域，所开发的楼盘有：凯东新城、中惠山水名城等楼盘。

    走势：这几个镇区临近深圳，长安、虎门、沙田、厚街在东莞楼市来说，地处沿海地区，人口很多，经济发达，是镇区房地产市场最发达的地区。这一带房地产开发在未来可以持续看好，有非常大的机会。而且虎门港的开发与沿海高速公路的兴建也是沿海板块的一大利好。

    常平、樟木头等镇正在由香港人为主的市场逐渐转变为以内需为主的市场。从现有的楼盘开发量来说，东部开发的前景非常大，经济条件好，计划建设的深圳轻轨也在此处与东莞轻轨相连。凤岗镇与塘厦镇经济在东莞来说也属于第一军团，就镇区地产而言，这些地点已经不再局限于本地镇区的开发商了，不断有市区或是外地房地产开发商进驻。也使得东部板块的房价基本上接近于城区的房价。该区域与大深圳概念的融合正在加速。　　

西部板块：(中堂、道滘等)

港口大道带动地产升温　　

    区域现状：目前有综艺集团、东沙港、中天力通、高田地产、沿海地产等开发商；现有的楼盘包括莞都国际花城、中堂东港城、南国雅苑、丽水佳园

    走势：随着港口大道的通车，该区域有着较好的潜力，中堂、麻涌、道滘由于起步较晚，规划建设起点较高，从而使西部地产板块具备了一些其他板块所不可比拟的因素，后发优势非常明显。

    这个区域经济发展现状相对落后，购买力严重偏弱，城市基础配套设施也不足。目前，从规划中，相邻的广州的发展方向是朝向佛山，对该区域的发展带动力并不强，指望广州经济发展向这边延伸不太现实，相比其他板块，中堂麻涌板块较弱，房地产市场尚未成熟，要等该地段的房地产发展进入快车道则还需要一段时间。　　

松山湖板块：东莞最佳居住板块破土　　

    区域现状：目前所进入的房地产开发商有光大地产、万科地产、长城地产。主要项目为光大锦绣山河、万科松山湖一号、长城世家等等。但从消化来看，高档物业的定位让该区域的房价一直走高，随着政策的观望，一些项目的未来供应时间目前还是未知数，但可以预见，该区域将成为东莞豪宅片区的典范。

    走势：松山湖的房地产开发可以说是受政府的严格控制，光大、万科已经开进，另外还有深圳长城地产也进驻了松山湖。松山湖的居住条件可以说在东莞是独一无二的，是最有前景的豪宅板块。在未来相当长的一段时间内，它将长期主宰着东莞豪宅的发展方向。但从发展前景来看，政府控制严格，商业用地和居住用地非常有限。所以该区域的房地产价格将达到较高的水平。

责任编辑：丽琳