2009年上半年成都住宅市场整体上呈现回暖趋势，豪宅市场价格趋向平稳，销售量与去年同期相比上升较快，预计下半年供应将增长明显。优质商业物业市场保持平稳，由于全年供应有限，预计下半年将继续稳定的表现。优质写字楼市场随着短时间内供应的大量增加，空置率短期内呈现上升势头，但需求基本得以维持，所以平均租金水平趋向平稳。下半年预计仍有可观的新增供应，供需关系仍将面临不平衡的压力。

　　一、优质写字楼市场

　　成都的优质写字楼(包括甲乙级)需求在上半年依然存在，但与去年同期相比有所收缩。受全球经济变化的影响，以跨国公司为代表的外来需求对新设或扩大办公室表现出谨慎的态度。而国内企业受影响相对较小，对写字楼的需求起到一定的支撑作用。成都市场在上半年虽仍录得大面积租赁交易，但数量非常有限。与此同时，上半年租赁交易中约超过20%为现有租户的搬迁，基本上是从较老的写字楼搬入过去一年内新入市的写字楼，这也体现出即使目前很多租户注重控制开支，但对写字楼品质依然非常看中。

　　上半年新增3栋乙级写字楼共13万平方米左右，这使得截至2009年2季度，优质写字楼总体空置率为23.6%，比上季上升4.1个百分点。受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比上季下降6.0%至每平方米10,341元。.整个优质写字楼平均租金比上季轻微下降0.4%至每月每平方米93.5元。

　　下半年在全球经济短期内难以恢复的预期下优质写字楼的需求可能维持疲软，但在跨国公司的需求缩减的同时，国内金融企业及其他国内或本地的企业对优质写字楼需求有望得以维系。另外，成都市在4月份推出了针对金融机构租赁和购买写字楼的重大优惠政策。这些都有助于支撑和激发对写字楼的需求。世邦魏理仕预计在下半年仍有约13万平方米的写字楼入市。考虑到上述的供需状况，预计写字楼的竞争将逐步加剧，但由于新建项目的品质较高所带来的预期较高的报价以及国内企业和投资者对购买写字楼的需求将有助于缓解下半年租金和售价将所面临的的压力。

　　二、高档住宅市场

　　受整个成都住宅市场逐步回暖的带动，2009年上半年成都高档住宅销售情况较去年同期有所好转。二季度高端住宅销售价格为每平方米8,297元，与一季度相比仅微弱下降0.2%，降幅与前几季度相比明显缩小，趋向稳定。根据世邦魏理仕的统计，上半年成都高档住宅销售量达到7,000套左右，同比上涨了100%。从市场现状来看成都高档住宅投资需求仍然存在。在当前销售价格已经处于相对平稳的状态下，位于市中区稀缺地段，由具有良好背景的开发商开发的高档住宅仍然受到投资者的青睐。根据世邦魏理仕统计，高档住宅的供应量今年预计将达到2万套左右，比去年增长48%，因此下半年市场仍将面临一定的供需压力，市场的走势仍然充满变数。

　　2009年上半年高档公寓的租金为每月每平米32.8元，环比轻微上升0.2%，而高档别墅的租金则环比下降0.8%至每月每平米86.7元。这主要是因为高档别墅面临的以跨国公司高管为主的客户群体受金融危机的影响压缩了住房津贴，部分呈现出向高档公寓搬迁的趋势，使公寓需求保持平稳。在宏观经济环境有所改善之前下半年高档住宅租赁市场预计将维持现状。

　　另外，未来四年约有1,200套国际标准的服务式公寓入市，其中沙玛服务式公寓200余套将在今年下半年在中汇广场1期(招商银行大厦)开业。服务式公寓的入市，一定程度上将推动成都高档住宅市场的多样化发展，提升成都的国际化水平。

　　三、优质商业市场

　　2009年上半年，成都零售市场表现保持平稳。一季度成都社会消费品零售总额达471.8亿元，同比增长18.1%。部分品牌仍然有条不紊的在成都进行着扩张计划，尤其是时装和钟表等行业。上半年在市中心除王府井扩展了约8,000平方米面积外没有其它优质零售物业落成启用，使得优质商业物业紧缺，租金保持在高位，基本处于满租状态。由于中心城区优质零售空间紧缺，部分零售商向区级零售商圈扩张，如摩尔百盛羊西店已于5月份在原黄河商业城开业并计划近期在新时代广场开设新店。优质零售物业租金保持稳定为首层每天每平方米45.7元，空置率仅为3.2% 。

　　世邦魏理仕相信，成都作为中国西部地区最重要的市场之一，对周边区域辐射能力强，商业气氛浓厚，成都优质商业市场的需求不会减弱。2009年下半年位于成都金沙片区的仁和春天百货以及九龙仓开发的位于双流的奥特莱斯项目都预计将开业，这些项目将带动成都区域商圈的成形，提升商业品质。而原计划于2009年下半年开业的个别优质商业项目进程延缓，这将使成都市中区优质商业物业供应仍处于紧俏状态。因此，我们预期优质零售物业的租金在短期内存在调整空间，但仍将保持在高位，空置率将保持较低水平，尤其是中心城区成熟商圈的大型优质零售物业。

责任编辑：张文芳