北京申奥成功、APEC会议在上海的圆满举行、中国加入世贸组织、国家足球队出线等大事使得世界瞩目中国，更加为中国经济的良好表现喝彩。 2001年以来，在上述利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，尤其是上半年呈现出供不应求的态势，无论租价、售价都出现了大的涨幅，如远洋大厦最高售价达到3500美金／平方米，租价达到38美金／月／平方米，与去年相比整整翻了一番。

　　那么，2002年的北京写字楼市场前景如何呢？

    市场供应：300万平方米写字楼谁来消化？据北京写字楼信息网的最新调查，北京在建、拟建写字楼面积将达到1200万平方米以上。其中30%左右即300万平方米的写字楼面积将在今年推出，是2001年市场供应量的一倍，加上2001年一部分未消化的写字楼存量，市场形势不容乐观。

　　市场格局：谁将打响价格战的第一枪？

    目前，北京写字楼商务板块大致可以分为CBD、金融街、中关村、燕莎、亚运村、东长安街等。随着中关村西区规划的出台，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。可以断言，2002年北京写字楼的竞争首先是三大商务板块的竞争。三大板块理论上虽说各自功能定位和目标客户定位不尽相同，但由于种种原因实际上这三大商务板块之间的重叠之处是致命的，如CBD和金融街就都把金融、电信列入了势力范围，而金融街和中关村则把电信、金融纳入了目标客户群，因此我们认为竞争是不可避免的而且是十分激烈的。

　　既然竞争是不可避免的而且十分激烈，谁将打响价格战的第一枪，无疑是2002年市场最大的悬念之一？

    产品类型：创新产品有多少概念可以重来？

    2001年北京写字楼市场上出现了一些边缘性的写字楼产品，令人耳目一新。一是以CBD区数码01大厦为代表的经过住宅改造的新型写字楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业，推出后取得不俗的业绩。二是中关村经理人公园韦伯豪公寓及CBD地区建外SOHO为代表的商务公寓大量上市，由于配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低，因此受到投资买家的青睐。三是以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起，注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求，诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这其中最引人注意的就是以建外SOHO及韦伯豪等商务公寓的出现，这些边缘产品——商务公寓的出现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟，同时也标志着写字楼市场将步住宅市场后尘进入概念营销时代。商务公寓与写字楼相比改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能；与商住两用公寓相比，更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。据调查，类似太月园、九龙花园这样中等档次的公寓也分布着广告公司、企业等行业的小型公司企业。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段小公司看好商务公寓的原因。笔者相信2002年商务公寓将大行其道，并将逐步取代目前比较流行的商住两用公寓概念，得到购房者和投资者的认同。今年还有多少创新写字楼产品涌现，在市场上占有一席之地？今年还有多少令人眼花缭乱的写字楼新概念将步目前热闹的住宅物业后尘推出？让我们试目以待。

    投资理念：投资性买家能否重现江湖？

    人们记忆犹新的1993年、1994年北京写字楼市场火爆，实际上是第一批香港及东南亚房地产投资性买家进场作庄的结果。以万通新世界广场、恒基中心为例，大批香港、台湾、东南亚买家蜂拥而至，许多人只看了楼书和图纸就买下了被描绘成20%以上回报率的写字楼物业。随即，写字楼市场的迅速升温造成了短期的供应量急剧增加，加上东南亚经济危机发爆发，投资价值的梦幻破灭了。大家也对写字楼丧失了信心，一方面开发商离开了，另一方面投资者也在市场上销声匿迹了。随着国内经济的崛起和北京房地产的发展，第二、三批以国内富裕阶层为主的房地产投资性买家诞生了。不同之处在于他们似乎更青睐公寓型物业，如现代城的热销，投资性买家功不可没。有统计显示CBD热销公寓投资客户一般占40%左右。他们近年来活跃在CBD和中关村地区，以增值、保值、出租为目的大量投资性购买房地产，个别人甚至连续投资了十几套公寓物业。去年以来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的关注，如新推出的财富中心、住邦2000就吸引了大批投资性买家进场。那么，在北京写字楼市场的第二个春天来临之际，投资性买家能否重现江湖，无疑是2002年写字楼市场的悬念之一。目前，一般写字楼项目只能提供五成按揭，而这恰恰是制约投资写字楼物业的瓶颈。笔者认为，在国家扩大内需，刺激消费的大背景下，我们可以期待写字楼按揭政策将进一步放宽，投资性买家将重返写字楼投资市场的“伊甸园”。

    根据调查，绝大多数业内人士观点认为今年北京甲级写字楼市场需求量将呈现出稳步上升趋势，但考虑到以上几个不确定性因素，我们认为北京写字楼发展商应该多一分清醒，少一分醉，在重视产品的品质、重视产品的结构、产品的定位、市场营销策划以及物业管理等等方面下工夫，以提升项目的整体品质和竞争力。

    北京写字楼信息网首席顾问　刘凯