远洋国际中心市场总监刘伟女士
2005年9月，我有幸参加了中远房地产“2005·跨越”年会，也因而有幸全程观看了“远洋国际中心”精彩纷呈、激动人心的开盘仪式。开盘仪式的安排非常紧凑，而这一个小时的时间却给我留下了不少的“印象深刻”：对“远洋国际中心”项目的印象深刻；对现场热情洋溢的客户的印象深刻；对大气、漂亮又透着干练的市场总监——刘伟——印象深刻。印象深刻之外还有几分好奇，虽然都是中远地产大军的一员，但平时和远洋国际中心和刘总并没有什么实际的接触，开盘仪式让我见识到了他们的风采，也使我产生了进一步了解的好奇。所以，当我得知自己有机会就“远洋国际中心”项目对刘总进行专访时，不免有一种如愿以偿的感觉。2006年3月1日，怀着几分忐忑和几分好奇，我来到了设立在紧邻“远洋国际中心”的远洋天地61号楼刘总的办公室…… 编：刘总，谢谢您接受我的采访。假设我是一个对咱们的项目一无所知的客户，想请您介绍一下项目的大体情况，您会先说哪个方面呢？ 刘总：写字楼对办公地点的要求非常高，写字楼所处的区域决定了它的市场，它的客户，所以，我肯定先要和你谈谈我们项目所处区域的特征。远洋国际中心位于CBD东区-东四环四惠桥东北角，紧邻CBD，但不在CBD，也就是人们常说的泛CBD地区。泛CBD是一个很有意思的概念，它体现了一种规划和市场需求之间的关系。和金融街不同，CBD是先有了商贾云集，后有的政府规划，规划了4平方公里作为中央商务区，但是，实际的发展情况表明，这4平方公里远远不够用，于是有了泛CBD。泛CBD是自发形成的，也代表着未来发展的趋势。我们远洋国际中心就处于泛CBD的核心区！与CBD丰富的资源近在咫尺。 但我们又不止是在CBD的边缘，还在CBD的上边！这一点很特别。我们的远洋国际中心由四栋楼组成，其中A座高130米，这个高度在东四环区域是第一的，也是唯一的（东四环限高100米），即使和CBD里的建筑来比，其高度也是名列前茅的。中央商务区是一个城市的建筑博物馆，但是由于寸土寸金，高楼林立，身在其中的人通常只能仰视，往往欣赏不到CBD的风采。纽约曼哈顿的美景只能在河的对岸布鲁克林欣赏，所以那里虽然不是CBD，能看到曼哈顿夜景的房子比曼哈顿岛上的某些地方还贵。而站在远洋国际中心的总裁层，你可以俯瞰整个CBD，俯瞰万达、俯瞰华贸、俯瞰金地国际中心；可以直接面对国贸、面对央视新楼……那是一种什么样的感觉？我们叫它“云中俱乐部”，这里有一种“笑看风云”的气度和从容，是一种在“上边”的人才会有的感觉。 编：所谓“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，就是这意思吧？ 刘总：呵呵，是啊。从个人角度说，俯瞰CBD时我还会有一种体会：庆幸。 编：庆幸？ 刘总：对。每天早晨，我坐在办公室，沏好茶准备开始办公时，看到窗外那些堵在CBD里的人时都会有这种感觉。这就说到了我们项目的另一个优势：交通优势。远洋国际中心就在国宾大道东四环路的西侧，四环是北京市向外辐射的所有道路都要使用的，无论是去天津也好，去机场也好，去承德、北戴河，都要经过四环；第二就是远洋国际中心在慈云寺立交桥有两个路口，无论从哪个方向来都不用走冤枉路，马上就可以到；第三个是紧邻城铁和地铁的交汇站四惠站，从地铁出口步行至远洋国际中心不会超过五分钟；第四是本身小区的交通规划，出口非常多，为大家以后出行提供了便利。 你不要小看交通的优势。对于一个企业和他的员工来说这一点是非常重要的。交通好了，员工出行方便，为客户服务方便，同时也为各种配货人员提供便利。这些因素都综合起来，可以说不但节约了成本，甚至间接地创造了价值。我想在北京工作生活的人对这一点都会有深刻的体会。 编：确实是这样的。刘总，刚才路过咱们的工地，看到有一层已经开始安装玻璃幕墙了啊? 刘总：对，你看到的是我们正在建设当中的D座的样板层。远洋国际中心工程进度非常快，将于4月全面封顶。 编：刘总，一直有一个问题比较好奇，我注意到咱们的A、B、C、D四栋楼，不像一般的楼是正南正北方向的，而是设计成45度角的方向，这是出于哪些方面的考虑呢？ 刘总：说到这个问题，这里面还有一个小故事。“远洋国际中心”规划之初，面向国际、国内顶级的设计师事务所进行了设计方案的公开招标，有三家设计师事务所进入了最后的评选环节——最后我们选择了曾设计过中国人民保险公司总部办公楼、日本福冈购物中心以及位于巴西的南美最大商业中心的美国LLA（LAGUARDA.LOW ARCHITECTS）建筑师事务所担纲设计。有意思的是，这三家提出的方案，虽然有种种差异，但都不约而同地运用了这种45度角的楼体摆放方式。可见，这种设计是大师们一致的选择，也是最能实现建筑均好性的方案。具体来说，这种45度角的楼体摆放方式配合我们对写字楼平面布局的精心设计方案，其优点可以归纳为三种享受，三种与南北朝向建筑相比，更为充分的享受。（配图片2） 首先，是充分享受阳光和空气。非典过后，人们对办公环境的健康度越来越关注，要求也越来越高。而新鲜的空气、良好的通风条件，充沛的自然光照，无疑是打造人们向往的健康办公环境的必备条件。45度的楼体摆放方式，避免了朝向为正南正北的写字楼里，在北面办公的客户很少有机会享受阳光的问题。入住“远洋国际中心”的客户，不论他在哪个方向办公，都可以享受到270度的阳光和更多的新鲜空气。 第二，充分享受办公空间的私密性。45度角的楼体摆放方式，非常巧妙地将四座楼“错开了”，最大程度地避免了两座相邻的建筑里，办公客户彼此一览无余、面面相觑的尴尬。让我们的客户们享受共同的美景、共同的商务配套资源、共同的便利交通条件的同时，拥有独立而私密的办公环境。 第三，充分享受窗外的美景。与正南正北的摆放方式相比，我们的客户可以拥有更加宽广的视野，看到更多的风景，这风景包括远处高楼林立的CBD商务区的繁忙景象，也包括他们脚下18000平米的楼前庭院。 编：18000平米？我们的项目总占地面积应该也不过36000多平米吧？ 刘总：没错。在我们楼的西侧有一个宽60米，长300余米的楼前庭院。在日益拥挤的CBD里，要想享有这样一个万余平米的天然大氧吧几乎是不可能的。我们项目的绿化率将近35%，这也是“远洋国际中心”的一个亮点。上面这几点，总而言之一句话，就是保证了我们未来的业主能够充分享受到健康、舒适、让人身心愉悦的办公环境。 编：谢谢刘总的详细介绍，让我对远洋国际中心有了一个比较全面的了解。据我了解咱们的四栋楼，A座是写字楼，B座是酒店式公寓，C、D座是70年产权的办公楼。您能分别为我们介绍一下它们的定位和目前的市场推广情况么？ 刘总：好的，远洋国际中心确实是一个综合的商务体。远洋国际中心的C、D座是70年产权的商务公寓，其建造标准完全符合写字楼的要求，在同类产品中的领先地位是可以肯定的。C、D座是我们结合泛CBD地区的区域特点，为成长中的智慧型中、小企业量身定制的。 调查数据表明，青睐于选址在CBD办公的企业，除了商务巨无霸之外，92%的企业属于规模在200人以下的中小企业，其中52%的企业是人数在25人以内的小企业。这种企业的构成情况，是市场自然选择的结果。是CBD的无限商机吸引了广大成长中的中小企业，这些企业中包括金融服务、贸易、咨询顾问、财务服务、法律咨询服务、设计、推广与传播、媒介等等。他们的特点一是都是脑力劳动者，是用智慧来创造价值的；二是，虽然企业规模小，但企业的人均产值非常大，有时候人均产值经常超过了大型企业数倍之多。所以这里是一个智慧密集的空间，也是一个财富密集的空间，充满了可能性和机会。 但是CBD也有它的问题，比如它的租金的高昂，比如它的交通状况，这些问题都增加了企业运营的成本。对于处于创业阶段的中小型企业，选择泛CBD地区作为自己创业的基地是明智之举；选择“远洋国际中心”则是来对了地方，是有眼光的，因为我们的产品就是为了满足他们的需求而建造的。 首先从办公的地点来说，“远洋国际中心”紧邻CBD，工作在这里的人可以紧邻CBD丰富的客户资源，从而也降低了与客户沟通合作的交通成本，提高了服务质量；可以利用CBD完备的商务配套资源，同时，却免于CBD的拥堵之苦。 第二点，我们谈价格。目前，C、D座的销售均价是11000元/平米，这大大降低了企业的运营成本，为处于成长期的企业提供了生存和发展的机会。 第三点，谈谈我们的产品设计。“远洋国际中心”不仅是标准的板式商务楼，具备大面宽、南北通透的优点，而且是商务楼中真正的宽House，而且标准层面积仅1100平米，并合理的分隔成两个拥有独立交通系统和消防梯的独立空间，相当于一个500多平米的独层，三面独立采光，270度大景观，极少邻里干扰，不仅在商务空间中实现了对于采光性、通透性的突破，更为相当多的中小型企业实现整层梦提供了现实的选择。 另外，远洋国际中心本身的商业配套资源也非常丰富，可以为客户提供便利的服务。在规划中，我们有自己的商业街，这是符合国际商务环境的要求的。除了这些有形的资源外，入住C、D座的客户们还会享有很多无形的宝贵资源。比如，远洋国际中心A座、B座的高端品质带来的良好的商务氛围，CBD本身的“名片”效应，这些都对帮助成长期的企业树立良好的企业形象很有帮助。 B座规划为酒店式公寓，将整体出售整体经营，一方面是满足我们入驻业主的商务需求，一方面也是填补CBD的市场需求。国外成熟的中央商务区，酒店式公寓应该占总建筑的25%，而我们现在实际的比例是12.3%,还差得很多。而且本区域已建成的酒店式公寓不足1%的空置率也充分说明了市场对这方面的需要。对这一点，国外的基金和财团是看的很准的，现在已经有几家境外的大型基金在与我们进行深入的洽谈。 A座的情况，在介绍我们项目的整体概念时已经说了不少了。作为一个130米的超高建筑，他的高度是和他的高端品质相匹配的，我们就是希望能把它打造成东四环的地标性建筑。对于A座，为保证项目整体的高端品质，将作为经营性物业进行出租。在这里还要说一句，除了A座纯写字楼部分外，我们的商业配套面积，也只有30%的面积是准备出售的，其余的9000余平米的商业配套我们也是准备持有的。这说明了我们对“远洋国际中心”未来招商大好前景的信心，也最大化保证了远洋国际中心业主的利益。 编：刘总，听说“远洋国际中心”落成后，中远房地产的总部将设在A座，这个消息是确实的么？ 刘总：呵呵，是的。这一点也再次说明了我们项目的品质，和中远房地产开发商在同一座楼里办公，还有什么不放心的呢？ 采访进行到这里，我的问题已经问的差不多了，看看表已经五点多了，也到了下班的时间。起身准备告辞时，刘总关切地问：“你怎么来的啊？回去方便么？”“呵呵，方便啊！我坐地铁来的，很方便。”说完，我们不由都笑了。
