主持人：欢迎进入网 易财经直播室。今天我们请来的一位人物非常的特别，很多的网友一直都是跟他在他的博客上面见面，他今天是第一次展示他的庐山真面目，他就是牛刀先生。

　　今天我们就和牛刀先生来聊一下，从那个打赌开始聊。去年你和徐教授打赌的时候，我们想问你，你当时是预料到自己最后会赢吗？

　　牛刀：首先，我跟各位网友打个招呼，各位网友大家下午好。这个事情，我相信现在媒体上已经做了很多的报道，很多的网友都非常关注这个事，当时我的信心是建立我对深圳市民的了解，对深圳楼市的了解，对深圳房价投机过渡的一种抵制，所以我是非常有信心的认为，深圳房价会有一个理性回归的过程。

　　主持人：您当时有没有确切的数据，或者说有没有一些直接的证据或者是间接证据来支撑你的观点？还是这仅仅是你个人的感觉呢？

　　牛刀：我刚才说了，我在深圳原来的报业集团一直从事房地产市场方面的开拓，从事这个工作，我们本身是在研究房价的变化，各个区域楼盘的对比，新楼盘的情况，和深圳房地产的历史沿革，以及今后的一个走势，这都是我们非常关注的问题。

　　主持人：但是当时徐滇庆(博客)教授他和您打赌，他也在媒体上发表出一些观点说，他也举出一些例子和数字，你现在看来，究竟是谁的证据在大家议论的时候发生了错误，还是这些数据本身都是对的，只是大家的视角不同？

　　牛刀：我没有看见徐滇庆教授关于深圳楼市方面的研究的这么一些数据。他到深圳去的时候是07年7月初，他当时是参加中国移动VIP俱乐部的一个论坛，他在这个论坛上并没有谈到深圳楼市过去是怎么样的，现在是怎么样，将来是怎么样的，他没有做专业性的研究，但是他谈论两个具体的观点，一个观点是，深圳房价2万块钱一点都不贵；另外一个观点是，深圳房价要跟香港看齐。这两个观点都没有任何的数据支撑和理论支撑，所以我认为他是非输不可。

　　主持人：我们最近这段时间关注到，新华社等一些媒体都表明，最近楼市只涨不跌的神话从08年开始就即将终结了，你认为这是一种什么样的信号呢？

　　牛刀：新华社这篇文章我仔细拜读了一下，他总结和回顾了宏观调控以来，中央政府所采取的一系列的措施，包括927的房贷新政，包括对土地政策的严格执行，比如两年没有开发，政府就要收回土地。还比方说，政府在保障性住宅方面一系列的计划。那么这篇文章，他对宏观调控作为一个了不起的全面的概括，也就是说，房价只涨不跌的神话已经破灭了，而且这篇文章，还给后市有一个很大的预期，那么这个后市的预期就是，中央政府还将进一步的稳定房地产市场，还将进一步的执行从紧的政策，也就是说，各个投机过渡的城市，房价还有进一步下跌的空间。

　　主持人：我们最近在网上也有很多网友的留言，还有是很多的投资者也在说，从去年开始，因为有很多官方学者的看法，他们去买房或者是他们原来的房产没有脱手，现在被套牢了，那你如何看待网友的这些看法呢？

　　牛刀：今天，我们看到网易上面也一则新闻，深圳有一个亿万富翁沦为一个民工，他很多的资产就因为炒楼现在变的一分钱都没有了。

　　主持人：但是他们的反映是，他们很多当时坚定的信心是因为相信了很多学者看涨的论调。

　　牛刀：对，这个也是我为什么跟徐教授打赌的主要原因。我们可以看这么一个数据，2007年7月份，深圳房价均价是13690元。2007年8月份，深圳房子的均价是19300元，这中间是有8000块钱的差价，一个月就猛涨了8000块钱。我们分析了一下，这个涨幅为什么这么大？一个主要的原因是，沉寂了前期的疯狂炒作，第二个主要的原因，包括徐滇庆，包括任志强(博客)等人到深圳去疯狂的，可以说鼓吹房价上涨，在这两个月，包括9月份，这三个月，有6000多个炒家全部被套，因为他们是高位买房者，有的现在已经跌到了50%，有的甚至也已经跌到了30%，而且他们手上的房子，马上要断供的，或者说马上无法出手的，已经很低的房子有70万平方米，这给银行也带来一定的风险。

　　主持人：从您的观点认为，深圳房价这样高起高落背后的因素是源自于哪些？

　　牛刀：投机炒作。完全脱离了深圳市民的购买力。

　　主持人：投机的背后，它的来源资金，哪个人群在进行投机活动？

　　牛刀：深圳投机的炒家，有四类群体，第一类群体是香港人，香港人在深圳买楼，从2007年来看，他占整个深圳购买力的9%，看上去这个数据不大，其实它的数据占比也是很高的。深圳是一个移民城市，所以它的第二个群体是来自全国各地的一些企业家，包括一些官员的亲属，他们在深圳买楼。第三个是在深圳打拼了十来年的、七、八年的小有财富的中产，被转入了炒楼的队伍当中。第四个群体，一些本来是刚性的需求在这种炒楼的大势的刺激之下，不惜借用父母亲的钱，也投入了炒楼的行业。

　　主持人：在您刚才说的四类当中，其实后两类是被迫的卷入。

　　牛刀：对。

　　主持人：我们大家谈股色变的温州炒房团，应该是属于你刚才提到的第二类人群，欢迎的民间投资者。

　　牛刀：对。

　　主持人：那外资有没有在里面呢？

　　牛刀：深圳的外资占的比例不多。港资占9%，韩资、台资、欧美几乎没有，韩资、台资大概占的1%不到。

　　主持人：深圳房价已经出现了一个回调的趋势，你认为它的一个合理底部你能不能做一个预测呢？

　　牛刀：我们这个预测说起来很深奥，其实很简单，依据深圳往年成交的价格和它的成交量之间的比例来推测，一般的来讲，深圳的新房存量是维持在三万套左右，在去年最疯狂的时候，新房存量突破了两万套，新房存量连两万套都没有了，很多人知道说，以后没有房子卖了。所以现在我们看到，现在新房存量昨天已经到了45400多套，那么，如果现在的新房存量是3万来套，它现在的价格就是合理的，但是现在新房存量达到45400多套，这个新房存量是偏高的，卖不动的房子很多，越来越多的房子卖不动，他房子肯定还有下降的过程，所以现在还不是底部。

　　主持人：徐滇庆教授前两天也在接受媒体采访的时候，他说，他作为一个经济学家，他本来的出发点是提醒大家要防范金融风险，在他看来，现在打赌变成了一个娱乐式的闹剧，这也是最近很多媒体关于打赌的一个看法，他们认为演变成一个闹剧。您作为主角，您个人认为，你当时和徐教授打赌，你认为这个意义在哪里？

　　牛刀：至于所谓的娱乐性，这是徐教授本人的看法，我相信90%的网友和我本人都不是这个意见，为什么？因为没有谁把自己的财富来作为一种玩笑，深圳人的财富都是深圳人流血流汗打拼出来的。你想想看，真正拥有财富的在深圳，要呆上七、八年才可以说初步拥有自己的财富。那么这七、八年的汗水和精力，创造那么一点财富，他怎么可能拿这个财富出来作为一种娱乐呢？徐滇庆教授从一开始在观点上就是不负责任的，但是到现在为止，他对深圳的楼市还没有一个基本的了解和初步的评估。现在谈这些观点，也是没有经过思考的一种不负责任的言论。

　　主持人：另外还有一种观点，包括最近有一个报纸上叶檀(博客)说，尽管有些数据表明，现在深圳的普通的一些住宅的确是下降挺多，但是中心城区的一些豪宅，价格还是比较坚挺的，从某些观点认为，深圳的楼市也并不是完全在下降，你认为他这种观点有没有一定的道理呢？

　　牛刀：他这个观点是没有道理的，他不了解深圳的情况。深圳去年的房价高的时候，深圳是国土资源与房地产管理局，深圳市政府归口的唯一的一个对房地产市场的管理部门，他们去年在数据很低的时候，并没有统计别墅的价格，因为去年的房价猛涨，别墅的价格再加进来的话，它的涨幅就会更高，那是很惊人的，所以整个的别墅都没有纳入到当时的房价体系当中。今年，深圳市的房价已经从19300元的月均价的高位，跌到了11041元的月均价的低位，11041元就是今年5月份的均价的数据。从这一点来看，深圳的房价的跌幅是惊人的，是巨大的，是一个事实。那么今年6月1日，因为深圳市的房价跌幅很大，深圳市国土资源与房地产管理局又重新将别墅纳入到房价的统计当中，即使7月11日，深圳市那一天的房价有别墅在加盟，深圳市房价下跌的局面也是一个事实。

　　主持人：我们很多的网友也提了很多的问题，下面请您回答一下我们网友的提问。另外你跟徐教授打赌是关于深圳这个市场，但是全国还有其他很多的市场，不知道你是否了解，比如你现在在上海，上海的房价，你短期内是看涨还是看跌呢？

　　牛刀：上海的房价，我的看法是，我对上海的房子做过一段时间的观察。去年的时候，上海的房价大概14000元多，日成交量是1300-1500套，现在深圳房子的日成交量只有400、500套，有的时候是600、700套，它的成交量已经下跌了一大半，成交量下跌，整个房市的资金流不旺了，让一大批中小开发商的资金面就有问题了，在这种情况下，现在房价的涨幅，是一种无量的虚涨，他没有人买，价格挂在那里也没有用，所以深圳房市面临着下跌。我分析了一下，从目前的情况来看，上海的房价只要消化掉内环的几个大楼盘的价格，后面的均价都会下降，而且下降的幅度会非常的大。

　　主持人：那在全国另外其他几个热点城市，比较如北京、广州，你有没有关注他们呢？

　　牛刀：广州不用说了，他的跌幅仅次于深圳，他今年以来的跌幅已经达到了38%。

　　主持人：我们也有北京的网友留言说，他非常关心你对北京的评价，因为北京还有奥运的概念，在上海有世博的概念，这两个城市从北京来看，你觉得会是什么样呢？

　　牛刀：研究北京的房价，我们应该看两个数据，一个数据是，北京的五一黄金周期间，日成交量只有166套，这是非常低的一个数据。我们看上去，发改委的数据，北京的房价还在上涨，上个月上涨了9.6%，这个数据是和去年5月份的对比，北京的楼市大约就是从去年的6月份开始有一个暴涨的过程，所以按照发改委的统计方法，北京的房价将在今年9月份以后，在数据上显示下降，实际上它在今年5月份的时候已经下降了，5月份环比下降了251元/平方米。

　　主持人：我们再换一个话题，因为你也是房地产研究多年的人士。从房地产企业来讲，我们也看到，他们的融资渠道也非常的艰难，特别是银行的货币政策又非常的严控，从房地产企业他们来讲，在这个从紧的时间内，他们应该怎么来打造自己的竞争力呢？

　　牛刀：我跟很多的开发商谈起过现在的资金形式，现在开发商冀希望于两点，第一点政府会救市，有一个专家叫赵晓(博客)，他的观点就是救市牌。第二个观点是徐滇庆的观点，国际热钱会进入中国楼市。这两个观点，用四个字来说，就叫做痴心妄想，是不可能的。

　　主持人：那开发商该怎么办？

　　牛刀：我们要看到，现在是开发商最困难的时期，但是开发商目前他们的开发思路和营销的理念，这种固有的东西他们还没有做一个彻底的改变。比方说他宁肯送装修，宁肯送你宝马和奥迪，他的价格就是不下降，为什么？里面有两个很主要的原因，一个是他维持高价位，他可以从银行多掏钱，他房地产的估值也高，贷款也多，甚至有的在考虑从外资的并购当中也是维持很高的房价。这种模式、思路是应该好好改一改。我曾经劝过几个开发商，我说，你现在你这个房价，如果你有新的一期，比方你是一期现在开发二期，那么定二期的价格肯定很难，如果比一期定的低，一期的业主会来找他；我说，如果你是新开盘，你就一步把价格降到位，不要管那些东西，送、折扣，这些都没有用的，这里只值8千块钱你就8千块钱，如果说这里只值8千块钱，你卖1万元，那怎么样？谁都想多挣钱，但是现在的市场不是一个投机性的市场，它是一个刚性的购买力市场。现在一个是国家中央政府和地方政府已经改编了住宅的供应结构，第二个，整个需求的结构也改变了，现在投机的市场很少，没有了，都是一些刚性需求的人，如果这些要买房子，他只要实惠，这个房子只值8千块钱，就卖8千块钱，只值5千块钱，就卖5千块钱。你说你再想投机再想多挣钱，这个挣钱的心情可以理解，但是实际上咱们要面对现实，面对刚性需求的去年，做一个最低最低价位的推盘方，比任何的花招都有用。

　　主持人：我们刚才提到对房地产开发商来说，他们的上市融资渠道很难，银行还有从紧的政策。你觉得这两块融资渠道在短时间内有没有发生一些改变？或者说房地产行业他们是否还有创新的融资渠道可以去做呢？

　　牛刀：创新的模式当然有，但这不是短时间内可以解决的。比方说，我在2003年就呼吁房地产市场的证券化，但是目前，我们国家在这一块推进非常慢，这是对房地产开发商来讲是一个创新的模式，它的推进非常慢，证券化在美国在一些发达国家都是很正常的一个房地产融资品种，依靠银行，我建议不要有这种幻想，为什么呢？因为我们的宏观调控有一个政策，要求开发商的自有资金达到35%，大家目前的统计来讲，中国开发商的自有资金连25%都不到，银行的风险是很大的，他不可能在这种情况下还来给你进行融资，进行贷款，所以银行这条路是走不通的。指望外资这是一种幻想，千万不要这么想，因为中央政府已经有20多个部门来管理这个外资，一次、两次来下达限外令，怎么可能它能够轻易的允许外资进入房地产行业呢？

　　主持人：很多开发商在推出一期二期的时候，他在价格上有很多的策略，我们对购买力来说都是噱头，在你看来，在未来一段时间内，我们谈谈房产营销的话题，在房产营销这一块，它的价格会不会真正的给大家带来实惠，也使房地产的一些噱头逐渐的淡出呢？

　　牛刀：对于开发商来讲，他在营销方面的观念，要从卖方市场转到买方市场，现在整个市场的情况已经变了，你要在买方市场需求你的营销方法，而不是停留在原来的卖方市场，比如找人排队、发筹码，一个号卖多少钱，这些都不行。你现在就要踏踏实实从买方的角度来做这一块市场，我觉得是可以做的。

　　主持人：我们很多网友也担心说，房地产行业会有一个明显的价格战，还有一些房地产企业他们会抱团取暖，大家会形成价格联盟，你觉得这种情况会不会出现呢？

　　牛刀：但是他们的力量太小了。

　　主持人：你的意思是说，价格的可能性占的更大么？

　　牛刀：是的，从北京来讲，已经看出来了，他们做的就是价格战，这样必将影响到北京的东部，北京的东部又将影响到（东三海）甚至内海，这个东西都是互为影响的。

　　主持人：你觉得这一轮相对的房地产低迷，可能会持续多长时间？你判断这个有没有什么根据呢？

　　牛刀：判断这个根据，我们作为业内人士，我们一项是依据它的成交量和它价格的变化来判断，只要国家政策不变，政策举措不变，那么楼市还有一个调整的过程，也许这个时间会很长，但是如果说，现在开发商能够把这个价格降到一个合理的水平，吸引真正刚性的购买力，也就是说，这个时间会缩短一些。

　　主持人：我们也参加过很多论坛，或者也做过一些开发商的采访，开发商他们也提到，他们认为他们现在的成本也很高，比如从拿地开始成本就很高，他们认为他们现在并不是像大家所说的暴利，王石就说，我根本就没有太多的暴利存在，在你看来，目前房地产跌到目前的价格，他们的利润空间是不是还存在暴利空间呢？

　　牛刀：中国这一块建材成本是大家有目共睹的，谁都知道，但是土地成本是很多人不知道的。有的开发商在07年高价拿地，那么现在还想卖到原来期望的高价位是不可能的，但是有的开发商他手头上的土地又非常的廉价，所以笼统的来说，开发商现在的成本有多少，这个很难说，有的还是有暴利，但是有的已经没有暴利了，完全视他土地成本和后面建材成本而言。

　　主持人：你对于市场的判断，主要是基于哪几点，我们想最后再跟网友说一下，也是教大家一些方法。你的方法还是基于成交量是吗？成交量也是它的存量，你再给我们总结一下你的推理方式好吗？

　　牛刀：这不是一个推理的方式。因为房地产它是一个区域性很强的市场，上海它很很多方面就没有可比性，你要研究上海的房产，你要沉下心来研究上海的房产，但是如果你真是一个买楼的人，你就关注这么几个数据，一个是现在新房存量，第二个是它每天的成交量，还有成交量的变化还有房价的变化，你可以预期到这个趋势的发展。因为房地产这个产品确确实实它跟别的产品不一样。比如像是电脑，它是一个流水线下来的，它的价格都是一样的，但是房产，它依据地段、环境、配套、交通等等不同，它的价格会有所不同。那么在这种情况下，你又想买房子，那么你靠什么呢？我就看你现在这个房子的价格是不是达到一个合理的水准，另外它现在新房存量情况、成交情况怎么样，再来考虑对你想购买楼盘的一个判断，它是要结合起来看的。

　　主持人：我们也有很多网友说，这些数据作为我们普通的有刚性需求的购买者来说，我们不知道这些确切的数据究竟可以从哪里可以获得，因为现在很多的数据都是自相矛盾的，有一些中介平台发布的成交量、存量和土地价格经常会有矛盾，那您觉得我们普通的读者如何知道哪些是最准确的？

　　牛刀：这么来说，一般来讲你应该相信当地的政府归口部门的数据。如果是你参照发改委的数据，那可能是比较麻烦的，那是全国70个大中城市的综合性的数据，它的涨跌没有很大的参考价值。

　　主持人：好的，今天我们和牛刀的一个初步交流就告一段落。最后我们还是想代我们的网友问你一个问题，如果说徐教授还想跟你在明年的深圳还打赌，因为前两天他在接受媒体采访的时候说，他依然看好当然是多投。如果你看到他，如果他还愿意跟你打赌的话，你还能继续跟他打赌吗？你还能继续肯定吗？在今年的价格上再看下一年。

　　牛刀：我刚刚说了，固执的设想房价的涨和跌，是缺乏支撑的。深圳的房价明年它是涨是跌，你就是关注它的成交量变化，如果它达到5万套成交量，这个房价肯定要跌，如果新房存量只有3万套以内，这个时候的房价是一种合理的房价，因为表示它现在推出的房价和购买力有一个相均衡的状态，不是说徐教授的观点，我是全部都看了，也认真听他讲了，他是对经营的研究，把所有的钱都投到房地产来讲，房价才会涨到这么一个观点。

　　主持人：他的观点是不是一种很理想化的状态呢？

　　牛刀：不是，他的理论目的是，提醒大家防范金融风险，而不是科学的理性的客观的来分析这个房地产市场。

　　主持人：非常感谢牛刀今天接受我们的采访，也欢迎大家继续关注牛刀的博客，你有什么新的意见，也欢迎你到博客上跟我们的网友继续分享。谢谢。

　　责任编辑:美桂