中国房地产报：很多开发商把自建的高端住宅以奢侈品自喻，高端住宅能否归类到奢侈品市场？

　　岳锋钢：在谈高端住宅和奢侈品之间的关系前，先弄清楚它们的定义。奢侈品主要依靠的是品牌影响力，代表着品质、创新和潮流，是一种消费品。而高端住宅具有很强的地缘性，缺乏流动性，具有收藏和使用功能，它们和收藏品又有所区别，收藏品具有价值传承和流动性等特点。但奢侈品和高端住宅有两个共性：一是消费人群是统一的；二是稀缺性。高端住宅特殊的地缘特点是成为豪宅的优先条件，这种稀缺的土地资源是被市场所公认，是不可再生的。

　　但我不认同高端住宅是一种奢侈品。这点从总价上可以看出，高端住宅每套都在千万元以上，不是一般的奢侈品可以相提并论的。

　　中国房地产报：美国《福布斯》杂志在2008年5月份披露，全球豪宅是逆势上升，认为在次贷危机、低迷的楼市中，豪宅的稀缺性导致它自成一个市场。对此，你的看法如何？

　　岳锋钢：由于中国经济的发展，站在财富阶层金字塔尖的人群是支撑高端住宅市场存在的依据。实践证明，每一次房地产冲击，高端住宅所受的影响最小，每一次经济向好的方向发展，高端住宅也是最大的受益者之一。

　　这是为什么？因为金字塔尖的那部分人群对经济的冲击相对不会那么敏感，他们的收入来源比较丰富，经济环境对他们用“闲钱”置业的影响不会太大。

　　中国房地产报：在中国的高端住宅营销中，往往最后一环是营销的脱节，高端住宅到底该营销什么？

　　岳锋钢：由于中国房地产市场发展比较快，高端住宅的营销也应该是一个打造品牌的过程。开发商在打造一个产品的同时，其实就应该介入营销，而不是等房子快要卖的时候才做推广活动等。高端住宅具有不可复制的地理位置的同时，更需要加强对产品品牌影响力的营销。戴德梁行在给一些国际买家推荐中国国内高端住宅物业的时候发现，这些购买人群十分看重开发商的背景和品牌。比如，给新加坡人推荐内地的楼盘，我们就会更倾向于把吉宝置业和凯德置地的产品介绍给他们，因为他们在新加坡有很好的品牌影响力。

　　中国房地产报：目前国内高端住宅的营销渠道比较单一，以各种高端酒会、论坛等形式招揽客户居多，但效果并不一定好。我们该如何拓宽营销渠道？

　　岳锋钢：对于很多已经建造好的高端产品而言，关键是如何进一步挖掘产品的优势。据我们所知，举办高端活动是高端住宅项目比较常用的手段，这种形式比较好，但“活动”不能代表整个营销的全过程，而且搞活动也不应该是仅仅停留在推销产品的层面上。高端住宅产品的营销手法很多，有体验式的，有通过视觉产生吸引力的等等。但关键是开发商要打造好产品的每一个细节，包括软硬件。

责任编辑：王墨