金融机构是主力

　　根据北京写字楼信息网的调查，1997至2001年五年内认购10000平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上。

　　1、区域特点

　　从大单客户认购区域看，西城：31家，占46.96%；海淀：5家，占7.6%；东城：17家，占25.76%；朝阳：12家占18.18%；丰台：1家占1.5%。

　　2、行业特点

　　从大单客户行业构成看，金融保险机构24家，占调查结果的34.37％，其次是大型集团公司14家，占调查结果的21.22％，通讯电信企业8家，占调查结果的12.13％，部委机关8家，占调查结果的12.13％，外国公司9家，占调查结果的13.65％，外省／市公司3家，占调查结果的4.5％。

　　3、面积特点

　　从认购面积来看，认购10000－30000平方米面积的大单客户共48家，认购30000－50000平方米的客户15家，认购50000平方米以上面积的大单客户3家。

　　从各区认购面积看，西城：大单客户认购面积69.8万平方米；海淀：认购面积15.5万平方米；东城：认购面积认购面积27.1万平方米；朝阳：认购面积33.9万平方米；丰台：认购面积3.8万平方米。

　　金融、 保 险 （24家） 36.37％
　　集团公司 （14家） 　　21.22％
　　电 信 （8家） 　　　　12.13％
　　部委机关 （8家） 　　　12.13％
　　外资公司 （9家） 　　　13.65％
　　外省／市公司 （3家） 　4.5％

　　西部需求是热点

　　从以上的分析中，我们发现金融机构在北京每年均有整栋购置写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；部委机构购置写字楼的面积多在10000－20000平方米之间，由于97年国家规定部委机关三年内禁止购买办公楼，因此需求市场趋于下滑；国内集团公司在过去三年内购置了一定体量的写字楼，随着经济实力的不断发展，以及日益国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力。

　　此外，随着中国年底加入WTO以及2008年申奥成功，国外公司对写字楼，尤其是位于CBD区域的高档写字楼的需求（租赁为主）呈上升势头。最后，我们还发现外省／市的驻京机构及集团公司需求旺盛，近两年有向北京扩大的趋势。

　　1、大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相以独立性，公司形象，楼盘档次，位置交通，特殊需求，配套设施等等，同时区域因素也十分重要。

　　2、西部地区（西城区、海淀区）一直是金融机构、信息产业注视的热点，这与西部地区传统上就是国家部委政府机构、金融保险机构和电信主要聚集地区有很大关系。

　　3、中资国有企业和中资机构大面积地消化了北京写字楼物业。是大单客户的主流。这也是西部地区大单客户比例远远超过东部地区（东城区、朝阳区）的原因。

　　这里，我们不难得出“西风压倒东风”，西部超过东部的结论。有意思的是这个结论与我们现实中看到的CBD、东城区写字楼火爆情形完全相反。

西部地区（西城区、海淀区） 36家 占54.55%
东部地区（东城区、朝阳区） 29家 占43.94%

　　三分天下是趋势

　　随着国家对中关村建设的大力扶持，CBD规划方案的尘埃落定，金融街核心区的建设即将展开，我们可以断言，北京写字楼市场的三大热点商圈已见雏形。这也符合北京作为国际分大都市多元化格局发展的需要。

　　1、中关村地区：尽管目前有部分中型高科技公司因为租金高启和交通不便有外移迹象，据报道中关村现有80%的企业不在注册地办公。但我们相信在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将支撑中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。

　　2、CBD地区：随着中国年底加入WTO以及2008年申奥成功，类似摩托罗拉、惠普这样的大型外国公司出于本地化的需要，将成为CBD地区写字楼主要买家之一。但我们更愿意相信诸如中央电视台和北京电视台这样的中资机构的东移，才是CBD地区超越中关村地区和金融街地区的“发动机”。

　　3、金融街地区：金融机构和电信通讯行业等传统行业是金融街地区需求的主流，并表现出稳定增长的态势。我们相信中国的发展必须依靠中国的大型企业、机构的腾飞，从这一点上来说，金融街地区在经历了低调、稳健、奋起的“阵痛”之后，必将显示出应有的魅力。

　　最近一直有媒体在讨论CBD、金融街和中关村谁是“第一商圈”？通过上述分析，我们认为已经回答了这个问题。因为一个无法否认的事实是：中资机构无论是过去、现在还是将来，都将是支撑北京写字楼市场的主流力量。

　　　　　　　1997至2001年大单写字楼客户成交案例

客户名称 　　　认购楼盘 　　　　楼盘区域　　认购面积（平方米）

西城区

中国进出口银行　　金运大厦 　　　西城区 　　　15000
中国农业发展银行　月坛大厦 　　　西城区 　　　65000
交通银行 　　　　通泰大厦　　　　西城区 　　　20000
中国证监会 　　　金龙大厦 　　　西城区 　　　10000
中国电信移动 　　博瑞祺大厦 　　西城区 　　　15000
中国船舶总公司 　方圆大厦 　　　西城区 　　　30000
中国工商银行北京分行 天银大厦主楼 西城区 　　10000
华能集团 　　　　天银大厦 　　　西城区 　　　10000
招商银行 　　　　国际金融中心 　西城区 　　　10000
中信实业银行　　　投资广场 　　西城区 　　　　10000
国际投资公司　　　国宾花园 　　西城区 　　　　20000
中国银行北京分行 国宾花园 　　西城区 　　　　10000
中国电信 　　　　新龙大厦　　　西城区 　　　　15000
中国贸促会 　　　远洋大厦 　　西城区 　　　　10000
中国联通 　　　　太运大厦　　　西城区 　　　　40000
北京证券　　　车公庄综合楼 　　西城区 　　　　10000
国家开发银行北京分行 远洋大厦 西城区 　　　　10000
中国泰康人寿保险公司 国际金融中心 西城区 　　20000
中国电信 　　　国际金融中心 　西城区　　　　　20000
中国印钞造币总公司 凯旋大厦 　西城区　　　　　20000
华泰保险 　　　国际企业大厦 　西城区　　　　　15000
国家外汇管理局 　　平安大厦 　西城区 　　　　10000
神华集团 　　　北二环综合楼 　西城区　　　　　20000
中国邮电工业总公司 大成广场　　宣武区 　　　　12000
国家粮食储备局 　　凯旋大厦　　西城区 　　　　20000
中国银河证券 　　国际企业大厦 　西城区 　　　　35000
中国移动 　　　　金融街C区 　　西城区　　　　　50000
中国电信 　　　　金融街C区 　　西城区 　　　　　50000
深发展 　　　　　远洋大厦 　　　西城区 　　　　10000
中央大型企业工作委员会 金融大厦 西城区 　　　　40000
中国民生银行 西单商业回迁楼　　西城区 　　　　50000

海淀区

建设银行长安支行 翠微大厦 　　　海淀区　　　　15000
农业银行国际业务部 金玉大厦 　　海淀区 　　　30000
人民银行总行 　　华融大厦 　　　海淀区 　　　30000
中央电视台 　　　京门大厦 　　　海淀区 　　　10000
福尼特集团公司 福尼特大厦 　　　海淀区 　　　40000

东城区

中国道路桥梁总公司 安外地坛综合楼　东城区 　　　10000
中信实业银行 　　　富华大厦 　　　　东城区 　　　10000
江苏驻京办事处 　　江苏大厦 　　　　东城区 　　　15000
北京无线电通信局 芍药居综合楼 　　　东城区 　　　10000
北京城市合作银行 爱地大厦 　　　　　东城区 　　　10000
国家体改委 　　　和平里综合楼　　　　东城区 　　　12000
中国海洋石油 　　京盛大厦 　　　　　东城区　　　　50000
华诚集团 　　　　华诚大厦 　　　　　东城区 　　　30000
工商银行 　　　　安外综合楼 　　　　东城区 　　　10000
国家老龄委 　　　安外综合楼 　　　　东城区 　　　10000
中国石油天然气总公司 洲际大厦 　　　东城区 　　　28000
中国丝绸 　　　　汇置通大厦 　　　　东城区 　　　20000
Tom.com 　　　　东方广场 　　　　　东城区 　　　10000
信达资产管理公司 东环广场 　　　　　东城区 　　　11000
摩托罗拉公司 　　东方广场 　　　　　东城区 　　　10000
中国煤炭工业进出口总公司 中煤大厦 　东城区 　　　10000
思科 　　　　　　东方广场 　　　　　东城区 　　　15000

朝阳区

中国民航总局 　　金瑞大厦 　　　　　朝阳区 　　　　67000
韩国三星　　　　航华科贸中心 　　　　朝阳区 　　　　10000
摩托罗拉公司 　　航华科贸中心 　　　朝阳区 　　　　20000
惠普公司 　　　　航华科贸中心 　　　朝阳区 　　　　20000
大连信用社 　　　四方大厦 　　　　　朝阳区 　　　　18000
恒江集团 　　　　亚飞大厦 　　　　　朝阳区 　　　　15000
日本光耀集团 　　祥业大厦 　　　　　朝阳区 　　　　30000
诺基亚 　　　　　盈科中心 　　　　　朝阳区 　　　　20000
江苏德玛集团 　　华麟大厦 　　　　　朝阳区 　　　　61000
浙江驻京办事处 　深房大厦 　　　　　朝阳区 　　　　35000
北京青年报 　　　建宏大厦 　　　　　朝阳区 　　　　20000
朗讯科技 　　　现代盛世大厦 　　　　朝阳区 　　　　23000

丰台区

新华人寿保险公司 莲花池综合楼 　　丰台区　　　　　38000 　　　　　　　　　

作者： 刘凯
北京写字楼信息网首席顾问