除了C5地块由美国汉斯与上海城投共同开发，未进行公开招标，因此土地价格偏低，自05年宏观调控后，以控制房价为主基调的调控方针基本确立，土地价格得到了一定的抑制，2年内，C2地块的价格仅比C1地块上涨了18.9%，然而在以后的短短半年时间内，D1地块又以楼板价12509元/平方米比C2地块上涨87.3%，如今D3地块又以楼板价20000元/平方米比D1地块增加了60%。那么该地块未来住宅价格多少，恐怕现在还很难预计，因为C2地块楼面价6000元/平方米，而住宅价格已达到了30000元/平方米。

　　通过分析我们认为，地块之间由于地段位置、交通状况、商业环境、人文环境、用地规模及发展规划等不同土地价值存在差异，不过通过各项指标测算我们还是可以清晰的发现，新江湾城地价并非按正常经济指标测算而定，更主要的是基于开发商获得土地的迫切程度以及本身对资金承受度。

　　其实新江湾城土地能连续创新高也是意想之中的事，首先一地难求，特别是好地难觅，自04年开始住宅用地出让就一直呈现出下降的趋势，而另一方面即便是住宅用地出让也多分布于郊区，中心区屈指可数，虽然中心区拥有大量需要旧区改造的项目，然而拆迁成本及调控的深入也使得地块不能按正常时间推进，而新江湾城却是个例外，它就象是一张白纸，任人在上尽情描绘，加之它又是上海市中心唯一的一块湿地，在这块土地上完全可以打造成一个全新概念的板块，尽管有人可能认为“一号作品”18000元/平方米的价格已经是创了新高，然而橡树湾联排别墅高达30000元/平方米的价格更是让人觉得不可思议，不过个人感觉市场就是这样，只要产品符合目标客户所需，并能接受，再高的价格也并非不合理。就新江湾城而言，随着时代的发展，高品质的物业内涵将更为丰富，物质层面，房地产产品本身只是一个基础，还要追求精神层面，人与自然，人与自我的和谐，由于新江湾城地理位置的特殊性可能就是孕育高品质产品的温床。

　　其次，地价拉高归功与实力开发商。从竞标开发商中可以看出境外企业及上市场公司的身影，境外开发商自然有比国内开发商资金势力更为雄厚的优势，而国内开发企业主要是些上市公司，他们同样具有与非上市公司无法比拟的资金优势。今年以来，上市房地产公司通过增发，配股等方式，合计早已融资超过1000亿元。8月保利地产公开增发融资70亿元，苏宁环球拟定向增发3.8-4.2亿股，募集资金高达110亿，栖霞建设、深南光A、上实发展三上市企业同时发布增发方案，共增发募资高达71.9亿元，随着万科、保利、北辰公司债的发行、金地、泛海建设增发方案通过后，房地产市上市场公司的融资额将创新高度。虽然宏观调控早已对银行贷款设限，但并未阻碍上市公司扩张之心。仁恒无疑也是上市公司之一，其集团主席为新加坡人，93年上海仁恒房地产有限公司成立后，先后在南京、成都、苏州、珠海都成立了公司，2006年仁恒置地集团也成功在新加坡上市，而仁恒房地产投资的一贯作风也多是以高增长城市的高端物业为主，其最具代表性的就是位于陆家嘴的“仁恒滨江园”，仁恒在业界的口碑一向不错，相信在新江湾城获一席之位也会再次创造出佳绩。

　　最后，哄抬效应，绿城以12000元/平方米楼板价拿下D1地块，华润的橡树湾联体别墅又达30000元/平方米，为D3地块的再次创新打下了“稳固基础”。虽说新江湾城地块如此高价有他的特殊性，不过从示范效应来说也并非好事，因为他会助长周边房价非合理增长，作为政府部门来说也应该看到这一现象所带来的负面影响，不要是一手拿矛，而另一手拿盾。