12月11日上午，在住交会趋势论坛区举行了“城市中心都市综合体”高峰论坛。新浪房产对此次论坛进行了直播，以下为直播实录：

　　主持人 蔡鸿岩：今天参加住交会的各位来宾刚才很多人亲眼见证了大连裕景中心在全国亮相的活动，下面我们进入第二个会场进行“城市中心都市综合体”高峰论坛，我是北京楼市杂志总经理蔡鸿岩，今天客串主持开幕式和客串活动，我想今天来的很多都是我们房地产业内人士，专家，以及房地产专业媒体的记者，大家可能都会对城市综合体的建设非常关心，因为随着中国房地产的发展，特别是近几年行业的宏观调控，以及行业整体变革，房地产发展形式较前几年已经有了根本性的变化，在中心型城市原来以住宅为主导，转向城市综合体的建设和商业地产的开发，在这个过程当中，对发展商的实力专业性提出了更高的要求，如何开发一个城市综合体项目，并运营成功，这是很多发展商面临的课题，特别是对新入行的房地产开发企业来说，是很高难的问题，昨天和国际购物中心国内首席代表交流国内商业地产发展的时候，有一个共同的感受，现在国内很多城市，特别是大城市，现在很多开发商都纷纷介入商业地产的开发，而商业地产的开发对没有实力和经验的开发商来说，怎么运作它，很多人很茫然，匆忙的投去了，下一步如何运营，包括在建筑设计阶段，怎么能够保障在未来的运营上有一个合理的回报，我想很多人都觉得非常头疼，今天非常荣幸请到了在整个亚洲非常具有实力和开发经验的裕景地产在大连开发的裕景中心的项目作为案例分析，今天我们请到这么多房地产业内人士共同关注它，研究它，对我们行业的发展，城市综合体的建设都非常具有益处。

　　20世纪70年代以来，世界范围内很多城市对城市中心区建设进行思考和改造实践，为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的情况，很多开始强调功能区完整，这就是城市综合体的由来，是居住、办公、商务、办公出行等各类功能符合相互作用，并使其互为价值链的产业模式，都市综合体建筑也往往会成为城市的地表性建筑，比如说巴黎的拉德方斯，东京的六本木，就大连来说，大连中心裕景地标影响在什么方面，下面有请全国工商联房地产商会的会长聂梅生女士做专题演讲，大家欢迎。

　　聂会长也是见多识广，不但是国内的，包括国际上很多的房地产跟中国的交流，聂会长都是非常具有权威性的，所以我们今天非常荣幸请到聂会长做专题演讲。

聂梅生：很高兴今天上午参加第九届的住交会，同时参加这么一个很好的论坛，我昨天看了一下这个论坛的内容，做了一些思考，我觉得住交会里面有这么一个论坛非常重要，为什么？我们国家的房地产发展业态进入了比较高级、完善成熟的态势，这个从今天论坛选这么一个主题，刚才蔡总讲的非常好，我觉得体现了这条，我们现在已经从占房地产业80%以上，曾经有一段时间是85%都是住宅开发，从这个地方开始，尤其在去年、前年开始很多房地产开发企业走向了商业地产，我们一开始叫商业地产，走出了商业地产，把从商业地产当中，把房子打零卖掉，持有物业，享有稳定的现金流的支撑，这就是一个提升，这次又提出了城市综合体，一般来说是建立一个商圈，一个城市里面能不能形成一个集中的商圈，这个商圈以房地产开发作为策划和主体，这是更高层次发展的业态，所以我想这次住交会有这么多朋友参加，对于我们开发商一个社团来说都是比较好的事情。

　　我们可以考虑一下，假如我们做住宅开发，我们的业主是谁？我们的业主是买房人，是一个个体，我们已经很熟悉这个方式。到了2004年以后，开始有宏观调控，宏观调控从根本上调整住房结构，当然了，目标来说还是稳定房价，带动了很多的思考和讨论，到了2007年恐怕投资性的购房占了很大的比例，引起了很多的问题，尤其是跟金融方面的因素联系在一起，股市汇率等等，把局面搞的非常的复杂，所以很多人说看不懂等等，最近又有一些很紧缩的政策出台。

　　我们考虑一下，持有住房是个体的因素，我们再看一下，持有商业地产是什么样的业主，初级形态在中国仍然企图想要和住房一样，打零卖给个体的业主，这个被发现是不可取的，因为你把一个很好的商业地产，比如说写字楼等等打零了卖，整个楼就变成多个业主，就不值钱了，现在很多开发商开始，只要自己有实力，作为企业业主，他作为一个持有人持有整栋楼，这个升值的空间和价值，尤其是股票的价值就多了很多。

　　我们看一下，如果按照今天的主题，都市中心综合体，它的业主是谁呢？这个业态又上升了一步，不是哪一个著名的开发企业拥有整个的综合体，可以说整个城市由于它的存在而发展，或者说整个城市都是他的业主，由于这个综合体的存在，在经济、社会、就业各方面产生了很大的影响。

　　比如说纽约曼哈顿，并不是所有的街都有价值，为什么第五大道就有，东京就有银座有这个价值，所以它是一个城市整个带动，和住房和单一的商业地产业态有很大的不同。

　　大连裕景作为今天的例子，我本身是大连人，对大连非常的熟悉，他们在原来老的动物园附近，非常好的中心地带，建立了这么一个综合体的话，我觉得这个价值还不单单是大连，如何这个综合体做得好，他这个业主享有的绝对不是大连，会是全国甚至国际的，就像刚才我说的国际大都会会成为一个亮点，成为这个社会的钻石，成为国家的资产，从而成为国际上的资产。

　　所以我想这个意义就不一样了，具体来说，比如说放大倍数，由于我自己对商业地产本身研究的就不够，我原来是建设部住宅产业化促进部主任，研究住宅的多，现在我们研究了商业地产，我们从租金水平的放大倍数可以看出来，尤其北京有自己的特殊情况，北京的住宅租金就不是太高，也就是一平米一般的一块左右，但是如果到了商业地产这块，在北京比较好的地段就是五到十块，如果作为商圈会放大多少，没有研究，我想还是以倍数放大，绝对不是等同的，所以价值是不一样的。

　　具体到裕景这个项目，我觉得有三点可以思考，第一个这个项目很有远见，我到现场去过，前几天专门到大连为裕景这个项目有一个会，这个项目原来是一个动物园，不是今天拿到的，大概是十年以前就开始看好了这块地的升值空间，所以非常有远见，大家可以想像，十年前拿这个地的时候可能是大连非常贵的，再到现在这个地的价值，现在是什么样的可以想到。只有这样的远见才能造就将来的远见，十年以前考虑到现在，现在做这个肯定考虑到十年以后甚至百年以后的价值是多少，作为综合体一定要有远见；第二个，什么才能成为一个钻石，他们做了很多的思考，他们有高度，他们是东北第一高，大连是寸土寸金的城市了，敢于选择高度就说明敢于有这个品牌，高度这个定位我想也是经过深思熟虑的；第三个整合能力，我们叫做广度，他们的各方面的整合都是第一，在座的有单位，有开发商，首先从综合性来说，从他们的团队可以看出来，他们请了美国顶级建筑设计事务所NBBJ非常有名的，这些都是国际上顶级的设计团队，和工程团队，还有一些积淀，同时我们看到综合的团队才可以打造综合提，所以形成了娱乐、休闲，酒店办公商务与一体的世界级的城市生活的多元化。第三个特点的综合性是非常强的，我想由于对这个项目有前期的了解，同时又看了这个项目的PPT的文件，我的印象是非常深的，我想中国到了这个时候，要打造综合性的项目，打造一些全世界都为之振动的项目，这才是我们中国房地产发展的现状，谢谢大家。

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢聂会长的精彩演讲，我也是第一次知道聂会长就是大连人，我想难得对大连有这么深刻的理解，都市综合体的建筑，我想对城市的发展是至关重要的，特别是对一些发展中城市，在无论是政治、经济、文化各个领域的地标性地位起着重要的作用，大连在薄熙来市长在任期间成为中国北方沿海城市的名片，是很有代表性的城市，我想未来能够成为大连的名片，我想大连裕景中心应该是当之无愧的，大连裕景中心高度，黄总说他们要建长江以北第一高楼，我想从这个高度，地标性就已经有了，我想这个地标不仅是大连市的地标，也是整个东北未来发展的一个中心城市一个经济中心的地标位置。下面我们有请第二位发言的嘉宾，原中国房地产协会秘书长，现中国住宅研究会会长顾云昌先生演讲。

顾云昌：各位嘉宾、非常高兴参加今天这个城市综合体的论坛，国内现在许多城市都开始盖综合体，据说大连的综合体有80万平方米，我半个月前在美国的拉斯维加斯，现在也是一个城市综合体，据说有72亿美元的投资，可见不管是发展中国家还是发达国家都在采取综合体的模式进行我们城市的建设或者再开发。

　　我想题目叫做房地产开发的新模式，实际上上升到城市再开发的角度，好多我们综合体都是在原来城市中心在旧城区改造的，刚才我身边的专家告诉我，很多综合体就是城中村，然后变成了城中城，这就是综合体的概念。

　　我想讲的一个是城和市的概念，一个是人和地的概念，大家知道，城和市的概念怎么形成，在古时候我们的人必须居住在一起，防止外来的侵略，在外面盖一个墙，这叫城，然后里边必须有市场，要搞交易，这叫市，发展到现在比较复杂，人的活动范围和需求，各方面市场的概念大的多，在我们最近大发展的时期，我们发现城市是在脱离，我们许多城市搞了一个经济开发区，经济开发区就是搞市场的，搞生产的，商业都很少，有的又盖了卧城，大型居住区，造成了交通的堵塞。所以实际的生活当中的功能极大的分区，现代化的过程当中，到底怎么样，我们不断的总结经验教训，人的生活必须城和市结合在一起。

　　第二点，人和地的关系，大家知道，我们国家要贯彻资源节约，环境友好的国策，我们现在城市化水平到去年年底是43.9%，今年会达到45%，也就是说全国有45%的人住在城里，未来会有更多，我们的人住在哪去，所以我们的城市规划必须是紧凑型的，我们不能像美国一样，车一开始搞的很远，我们应该向欧洲国家学习，欧洲是城市很紧凑的，这样的人地关系，必然导致我们在城市建设和房地产开发当中必须是紧凑的，节约的。

　　这两个关系加在在一起，就可以看出我们现在的城市综合体是什么概念，应该是紧凑型的，综合型的功能，这个被我们现在越来越重视到了，并且紧凑到一起可以提高质量和效益，提高我们的生活质量和整个的经济效益，因为在很集中的土地上，我们集中了住宅、办公、商业、宾馆，让我们住在这里的人生活方便、上班方便，购物方便，还有休闲的环境，这就是我理解的城市综合体。

　　根据中国的国情，我们未来的发展当中，城市综合体应该成为主要的发展方向，但是这是方向，真正要搞一个成功的综合体还有难度，所以需要我们的设计届和规划届人士共同的打造我们的城市综合体，使我们的综合体真正发挥紧凑型的，综合性的功能，因为综合体在一起很容易造成互相的混杂，比如说我们的车库，白天上班去了，车库商业的人士在里面停着，晚上逛商店的人走了，当地的居民可以用了，有很多的空间可以节约，很多人在当地生活、工作，减轻交通的压力，对资源和能源得是有好处的，所以我觉得综合体的概念在我们土地紧张的情况下，应该大力的推崇，但是我们应该认真的研究里面的问题，把发达国家的经验教训结合起来，造就良好的生活环境和良好的商业氛围，真正提高房地产开发的效益，实现十七大提出的科学发展之路谢谢大家！

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢顾秘书长简短精辟的演讲，我非常同意他讲的紧凑型的建筑，对中国来说，现在国家新的发展，最关注的一个问题就是如何建设节约型社会，降低能耗，包括降低土地资源的浪费，提高我们土地使用率也是我们面临的最严峻的问题，也是跟我们房地产行业关系最密切的，关于城市综合体建筑，下面我们请这方面的专家龙固新先生演讲。

    龙固新：大家上午好，非常有幸参加我们裕景大连中心的“城市中心都市综合体”高峰论坛，有这么好一个机会和大家交流，对于都市综合体的研究和实践大概有五六年的历史，我们在全国大概做了30多个案例，今天来到这个现场，为中国都市综合体的一个很经典的代表，应该是裕景十年磨一剑的项目，也是一个代表，刚才聂会长和顾老师阐述的比较多了，我从地产开发的角度再说一两点，未来中国地产开发的主流模式是什么？我们在座的很多都是地产开发公司，可以看一下近两年，我们在各地主流城市的拍卖中间可以看出来，基本上都是大型土地的转让，也就是说大的公司在做大的土地，我们再看看，基本上排在我们上市公司里面前三十个公司都是上千亩的大型区域的开发，不是说其他的开发模式没有，也就是说未来十年到二十年，中国房地产开发的主流模式就是区域性开发，包括我们的裕景中心，不是简单的一个项目的开发，应该是区域性的开发，而整个项目对大连经济的带动是非常大的。首先一个观点就是未来十到二十年房地产开发的主流模式是区域性开发。区域性开发的核心点在哪？大部分的公司刚才聂老师讲了，很多都有区域性的开发，但是这个城市综合体能不能解决，你看我们北京的大型项目，晚上生活配套很匮乏。如果你这个公司只是进行住宅开发，没有解决综合的能力或者资本能力的话，没有办法满足市场需求，所以无论对消费者和企业都有这个要求；第三就是政府，最近我们和政府打交道比较多，去年1月12日在深圳开了一个会，来了很多人，我们可以看出来，为什么未来二十年的主流模式是区域性开发，无论从政府、企业、消费者都需要，三者都需要的东西你说能不是主流模式吗，主流模式的核心点就是有没有能力处理大型的综合物业的经营和资本能力。刚才我问了一下聂会长，我说金瑞基金能不能给我们投一点，她说当然，会投一点。

　　我们对全球都市综合体研究已经好多年了，就不讲了，这个是我们做的一些案例，像华润等等都是我们做的项目，全国大概做了三十多个综合体的项目，刚才大连裕景中心，我觉得聂老师和顾老师的赞美之词已经比较多了，而且我觉得作为这样的企业，首先要具有社会责任感，当时我们做华润项目的时候，华润的领导跟我们交流的时候他说你做的时候一定要考虑，你为我们深圳的人民做一点什么，现在回想起来，我觉得是非常对的，东北第一高不高不重要，重要的是为这个城市带来什么，现在去深圳下飞机去哪，肯定首选的是华润中心，你可以看看对整个深圳经济的促进是非常大的，同时把周边的所有的地价、人气、商气都带起来了，我想我们裕景的项目，我想你们的项目估计也是带着责任感做这个项目，应该说这个楼百年内都是大连历史的一部分，我们最近在长沙做了一个120万平米，我跟设计师交流的时候说千万不要当一个产品，这个项目一定要在这个城市树立100年，是城市精神和文明的项目，这个作用非常大。

　　下面简单的交流一下，就是综合体形成的特征，简单的介绍一下理解，综合体我们看到大连裕景中心是城市最中心，最核心的标志性中心，还有一个是郊区综合体，你在郊区进行大规模开发的时候，一样要有综合性的配套，无非是说也酒店等等配套形势发展变化，我相信我们当中一半不在城市中心做，而是郊区做，我们在北京合作一个项目，25.3平方公里，怎么解决商业配套的问题，怎么建一个区域的综合体中心。

　　还有一个，我刚才提到政府吸引你投资，不仅仅是住宅，给你工业园、产业园，怎么利用产业配套优势进行产业综合体的开发是我们都市综合体的两个延伸物，这三种模式基本可以代表未来中国房地产开发的主流模式。刚才顾老师问我的都说城市综合体，现在很多都是旧村的改造，但是不允许你光盖住宅，都必须进行综合性的开发，包括酒店、商业、会展、写字楼等等。所以对于我们现在城市中心的大规模改造，都市综合体是最关键的一个商业模式。

　　第二个还有一个巨大的问题，这是我们在这个项目上专门组建了一个综合体的管理公司，我们准备和基金在全国推几个，你把这个楼建完了，你要长期持有，你要上市啊，最后上市市场认可你是什么，必须有一个稳定的经营的回报，也就是说这个东西很大，投资很高，但是经营回报能不能和投资比例有持续稳定的收入，这个需要我们有很强的经营管理团队，当年我在帮我们凯德和深国投合作全国做沃尔玛一样，一半做沃尔玛，一半做招商，这个难度是相当大的。

　　无论是对裕景也好，还是全国做综合体的人来讲，不是简单的开发能力，最重要的是资本能力和经营能力。谢谢大家！

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢龙先生给德思勤做了精彩的广告，下面做广告的是裕景地产的黄世达先生，他是我们大连裕景中心的操盘手，整个项目的全过程都参与了，包括国际团队的整合都是他操刀的，非常高兴请黄总把大连裕景中心做一个仔细的介绍，大家欢迎。

    黄世达：尊敬的各位来宾大家上午好，我代表裕景地产集团表示感谢，很荣幸能够参加这次住交会，我们今天讨论的是都市综合体，我们有这么多专家在这里，他们的意见是很有参考价值的，我们只是把自己实战的经验和大家交流，作为开发商裕景地产集团已经带香港、北京、厦门已经运作了很多不同的项目，在我们来讲，运作一个大型的综合体项目是有条件，有机遇的，作为一个都市综合体，最重要的一点就是选择一个很合适的城市，只有一个城市的规模，经济实力、消费水平达到一定的程度，才适合建一个城市的综合体，我们考虑了很久，觉得大连是很好的选择，大连是繁荣的，充满活力的城市，去年的达沃斯在大连举行，还有一点是大连已经在全球化的时代里面走在前沿了，而且我觉得它能够作为东北地区区域经济中心的重点。大连还是一个浪漫的城市，在大连建设城市综合体，我们经过了反复的考虑和考察，我们选择了大连老的动物园地段，他是城市中心大片的土地，而且带一个繁荣的地区里面，也是我们前期累计下来的一块土地，现在在大连再找这么一个城市土地比较困难了。

　　要运作一个成功的城市综合体，我想最重要的一点是前期的规划，前期的规划是非常非常重要的，所以我们在前期规划里面花了大量的心血，包括在前期的调研方面，包括酒店顾问公司等等，他们都会出一个详细的报告，这些报告对我们来讲，有很大的参考价值，但是更重要的是我们整个管理层对城市的了解，对城市整个文化的了解，这些顾问公司的报告在跟我们的理念相结合，我们才会做一个很好的规划出来。

　　我们规划一个项目的体量，建筑形式，业态的组合，各种比例，有酒店、商业，而酒店商业谁来经营，什么标准的规划设计，有多大规模，怎么经营就是很关键的，我们要考虑一点，这个物业要能生存，怎么解决刚才顾秘书长讲的人流问题，我们一直以来也是想，我们要考虑怎么经营综合体，所以每个规划的条件出来，我们都考虑到经营的问题，然后考虑到什么人去经营，我们也引进很多国外的新的理念和设计回来，包括我们请了美国最大的NBBJ，整个设计都是在里面做的，他们会加入到纽约很多新的概念，我们想这个概念能不能在大连落地，这是我们最关心的，我们不怀疑他们的设计能力，最关心的就是能不能落地，另外我们请了纽约的PP，还有很多在国外很有经验的，运作综合体的一些设计顾问一起做这个作品，我们希望这个能够变成三十年五十年都不落后的项目，刚才讲到最重要的是资金的运作问题，我们城市综合体开发的周期非常长，不像一些常规的项目，一边开发，一边融资，一边销售，就会解决现金流的问题，前期我们有这么多顾问，不管是自己的心血还是我们有很大的前期的费用在里面，后期也有很多的资金大量投入，我们考虑综合体最重要的一点是生存和发展，所以一定要保证有良好的招商在里面，我们运作了很多的也，我觉得我们比较看重长期的利益，吸引一些好的品牌，好的业态进来，在中间我们最重要的一点是牺牲短期的利益，寻求长期的发展，长期来讲，我们可以进行良性的循环。希望这些大的品牌进来将人气和人流带进来，另外我们和很多的基金合作，包括金瑞基金，他们对我们项目也是非常有兴趣。

　　长期来讲，50万的商业不可能全是我们持有，我们可能有30万、20万，其他的和基金合作，作为他们的资产值，裕景地产集团希望做一个很好的城市综合体，大连裕景中心是东北的第一个项目，总的面积是6.3万平方米，刚才讲了五星级饭店、甲级写字楼，其实他在里面有三个酒店，一个是五星，一个是六星，楼有80层高，现在这个工程是东北最高的，里面有很多休闲娱乐，我们的定位不是追求奢华，我们知道大连是一个旅游的城市，所以我们在里面做了很多休闲娱乐的东西，包括24小时的专区，包括大型的歌剧院，宴会厅，影院、会展中心，希望为城市注入新的生命力。

　　第二个我们去了沈阳，我们刚在沈阳拿了一个地，8万多平米，我们要讲两个方法给大家选择，一个是NBBJ做，一个是其他公司做的。

　　今天参加这个展会，我希望把我们的经验和大家交流，刚才龙总讲了，大连这个地是非常好的地，我们也有信心将这个地做好，大连这块地是大连人，包括一些人在小的时候在这里玩，所以他们对这个地很有感情，我们也希望把这个地做成大连的地标，成为大连的骄傲，谢谢大家！

　　主持人 蔡鸿岩：黄总的普通话说的不好。下面有请美国NBBJ建筑事务所中国区首席代表高小慧先生演讲。

    高小慧：今天很荣幸参加裕景中心的揭幕仪式，也很荣幸见到我的老领导顾云昌先生，他刚才也做了很好的介绍，开始之前，我想说一下，刚才顾会长讲的城市综合体的问题，大家知道，以前的曼哈顿变成了空城的问题，现在有一个回归的趋势，非常明显，整个人开始回流，从郊区搬回城中心，这个我想张先生，就是我们开发商他有远见，在大连的市中心选择了这么一个地方，所以我们有幸给他做了这个设计，当时专家和领导都讲了很多的内容，我想从技术和微观的层面上对整个中心的技术和内容做一个简单的介绍。

　　这个项目开始之前，厦市长也特意做了从城市对项目的要求，我们也充分考虑到城市对大连的要求，然后我们也跟业主做了充分的沟通，怎么样实现大连这个综合体，张先生也是非常有超前思维的开发商，我们也非常高兴能够对这个做一个创造。我们的设计概念，大家知道，大连是中国没有美丽的城市，这个地方的位子正好介于山水之间，所以我们把整个大连的山水概念融入到这个建筑造型里面去，这是我们地域的分布，前面是海，后面是山，我们楼的高度大概能跨过这个山，看到后面的海，所以这个地方是非常好的，这是我们对整个场地的分析。

　　这块地是非常干净的一块地，四边都是道路，原来有一个很大的城市设施，张先生为了把这个建的比较完美，所以花了很大的代价把城市配套的设施搬出去，所以这个地是很完整的综合体的四处都是道路的地。这个地块从南到北本身有18米的高差，鸟瞰图可以看到，正好是在大连市的中山路的端头，看起来非常有震撼力，同时这个结构在中国可以看出来是很少的，这也是我们为什么请国家最好的工程师做这个事情。因为大连中心80万的综合体，我们也是做了很多绿色建筑的内容，包括节能、中水、雨水收集等等措施，所以这个建筑是非常绿色的。同时，六公顷的屋面也是非常大的场地，所以我们在屋面也做了很多的绿化，美化整个大连中心的环境，同时也和大连的广场文化融合。

　　外墙，包括住宅也是完全的单元式的玻璃幕墙，这个楼七万多平米，外立面非常大，所以我们做了雕塑式的阳台，美化楼的立面造型。

　　最精彩的我认为张先生的创意在这里有一个24小时的活力中心，我们在15万平米的商业里面，有三大块，第一个是传统意义上的商业，第二个是娱乐，主要是酒吧广场，所以大连知道，在冬天很冷，所以张先生为了创造有趣的综合体，就把24小时的元素引入到大连中心，我认为最有特色的就是酒吧广场，这个我想在中国也是第一个综合体里面做这个内容的项目。

　　同时在综合体里面还有一个会展，也是大连市政府希望做的，一般的会展中心都是在城外，在城内很少能找到高水准的会展中心，我们在这里有一个小型的会展中心，还有一个800人的剧院，除了歌剧之外的所有演出都可以参加。

　　整个的项目除了三栋公寓以外，全部是钢结构的，这个是380米塔的写字楼的平面，这个是套房酒店和普通的五星级酒店的平面，这便是SOHO写字楼和公寓的平面，整个的内容是包罗万象，我们日常生活所需要的所有的功能在这里都可以找到，所以他成为城市综合体我认为是当之无愧的。

　　另外我们看到整个的灯光，包括居住和商业的灯光也做了统一的设计，希望能够使得大连中心成为大连24小时的地标性建筑。谢谢各位！

　　主持人 蔡鸿岩：谢谢高总专业性的演讲，我们通过高总的介绍，大家对裕景中心这个项目又有了深刻的理解和认识，刚才几位专家和嘉宾在演讲的时候都提到了房地产开发当中的一些资本运作的问题，我们今天非常荣幸的请到了联华信托总裁李晓东先生，从资本市场的角度对都市综合体，对世界级企业财团的价值有什么体现，包括大连的房地产背景是怎么样的，请李总做精彩演讲。

    李晓东：主持人给了一个很大的题目，但是短短的八分钟，很难把这个问题和大家讲的非常的清楚，但是今天来到这个会场确实是被这个项目吸引来的，因为黄总在很早的时候就把他整个的蓝图规划拿到我们的办公室给我们看了，那个时候就被他所吸引，打动，大家知道，商业地产的运营，在我们国家的房地产发展中，相对来说还是跟国外比滞后比较多的领域，以前中国的房地产开发商，大多是从住宅开始起步的，之所以大家选择从住宅切入，就是住宅的金融解决方案，相对的简单，商业地产如果要想做得好，就不光是地产的问题，在这中间，刚才各位嘉宾都有提到，很重要的商业地产成功与否，资本运作能力是至关重要的，以前商业地产由于金融运作能力不强，所以很多的好的地段，项目都拆零出售，这样就把一个个非常宝贵的项目糟蹋了，像大连中心这样的项目，大家知道，这种顶级的物业，特别是我们的裕景地产集团有非常强的雄心壮志，要建成东北甚至是中国北方一个地标性的建筑，按照商业地产运作的规律，这样的项目除了公寓和住宅部分，其他的商业部分，办公写字楼还有下面的娱乐这些部分都不是以分割出售的，一定是长期持有，出租，或者整体打包出售给其他的，像在国外比较多的基金。

　　所以说正是因为这样的需求，我们联华信托一直也是致力于中国房地产金融的创新，我们这一次连续第五年参展中国住交会，大家也都知道，我们一直也在为中国的房地产金融能够提供多的一些解决方案，其中这样的项目在前期开发，最后形成长期稳定现金流之前，需要有一些开发型的，能够在前期介入的基金，目前我们和商会合作，推出一只私募股权型的基金，另外当一个成熟的项目，形成长期稳定的现金流的时候，REITS又是一个非常好的金融工具，能够长期的把这样的项目持有下去，让开发商能够从帮忙的资金压力中间解脱出来，开发商从原来的持有资产的收益变成从事资产管理或者项目管理，获取资产管理的收入，使开发商的资金的回报和利用效率更高，所以从这点来说，是非常重要的。

　　但是目前我们正在做REITS的试点准备工作，我们发现在中国非常难得找到一些好的项目，好的项目真的不多，我觉得从我个人来看，一个好项目我并不是看他的外观多少的雄伟，这个不是最主要的，更主要的是在里面的角度化，以前我们国家很多乐得东西都是项目做出来给人从天上看或者外面看的，我们要真正关注的是今后在这里面居住或者办公、生活做生意的人在这里面能不能给他一个非常合理、舒适的一个生活。在里面经营的企业有一个非常好的做生意的环境。

　　从一个角度来说，我觉得大连中心的设计是非常好的。他在一个城市综合体的概念里面，你可以想象，一个人在里面生活的环境，从早上上班到最后下班，他在这个过程当中，遇到所有事情都可以在很小的半径里面非常快的解决掉，原来北京的金融街，上海的陆家嘴都是有欠缺的，经贸大厦就是一个孤岛，从一栋楼走到另外一栋楼，夏天是骄阳，冬天是寒冬，搞金融的人都是西装笔挺的。但是我们转过来看香港的中环，所有的楼都联系在一起，只有这样的地方才能吸引最好的企业和最高端的人群，大连中心应该具备了这样的条件，所以也受到了我们长期的关注，我们作为房地产基金的管理，或者信托的管理人，非常期待这个项目，非常感谢裕景地产集团的邀请。我们也非常高兴前不久和裕景地产集团在房地产信托REITS方面的战略协议，我们会关注裕景，包括已经建成的，在厦门、上海、北京所有地区的项目，和正在开发的大连项目，沈阳项目，我们希望能够未来和这样的优秀的，而且是理念超前的地产集团长期携手，共同前进，谢谢大家！

　　主持人 蔡鸿岩：我们请刚才几位发言的嘉宾还有我们的张总一块参加我们的论坛，刚才大家听到几位专家对我们今天主题的论述，今天来了很多的媒体朋友，大家可能更关注一些更细节的问题，包括整个房地产形势，包括08年中国房地产的走势，大家有问题赶紧问。

　　提问：各位专家、老师你们好，我是贵州大学的学生，今天很荣幸参加这个论坛，想向各位请教一个问题，今天我们的主题是关于都市综合体的发展，主要是裕景地产大连项目的畅谈，我作为西部学生的代表，我想请教都市综合体在我们国家的西部将来会是怎么发展？

　　顾云昌：其实在西部地区已经开始有综合体了，我觉得综合体的概念就是在城市化过程当中，在寸土寸金的土地上如何发挥我们的效益，这是一个趋势，规模大小要根据城市的情况而定，我觉得这种概念，理念和这种运作，现在开始要提高房地产发展的质量和效益，从这个角度来说都是新的模式，因地制宜。

　　提问：我是销售公司的，问一个很现实的销售问题，本身我们在大连有项目的操作，这个项目我们也关注过比较长的时间，在这个区域里面实际上有两个问题要问各位，尤其是黄总，我们的公寓了解掉，没有燃气系统，这是一个问题，第二个价格相对来说比较高，我想问很直观的销售问题，如果没有燃气系统，价格又比较高，未来面对国内受众销售过程当中，有没有什么样的问题，或者我们用什么样的方式对待？第二个英特尔投资25亿在大连，但是都在开发区，未来美国高管也会在那里生活，我们对那个地方周边的租金水平做了调查，租金不是特别高，我们这么大的建筑，未来给客户讲投资回报的时候有什么说法？

　　黄世达：第一个我想说是有燃气系统的，每一套都有，全部有天然气，先更正一个。第二个我想在我们来讲，很多国际企业一步步的进大连了，现在我想我们新一代的产品出来了，比一代的产品强很多，但是我也不是很别人比较，我想在整个综合体做完是大家的体验，还有大家对他的价值的评论是最重要的。

　　主持人 蔡鸿岩：我问张总一个问题，作为裕景地产来说，为什么选择在大连，而不是在北京建这么一个非常具有地标性的建筑？

　　张总：在哪里其实都是一种缘分，作为一个经营者来讲，世界这么大，你都可以选择，但是因为某种原因选择了这个地区，在那个地方也可以生存，也可以发展。

　　主持人 蔡鸿岩：我觉得确实是房地产我们讲，除了地段、地段、地段之外，还有一个机遇，就是张先生所说的缘分我觉得最重要，赶上一个很好的时机，我们往前推，20年前我们根本不可能想房地产会有这样的发展，中国城市会有这样的建设，而现在中国城市的发展建设，发展水平和速度都是我们任何人的想象力预想不多的，建这么一个高层的建筑，除了眼光之外，更多的是需要他的实力和专业的判断，对市场前瞻性的预见，我们今天请的嘉宾，刚才做了很专业的介绍了。还有一些房地产方面的问题，房地产市场的走势，还有没有李斌有问题的。

　　提问：首先我作为大连人，我想问一下BBNJ设计公司的高先生，我知道北京的星河湾对朝阳区的价值提升非常大，我想您从规划设计方面，对大连中心在这个区域的价值是怎么考虑的？首先我知道清泥洼并没有很好的项目。

　　高小慧：很快就有了，因为华润就在我们旁边，将来这个地区肯定会成为大连带领周边地区的毫无疑问的领先者。设计规划上面，我刚才说了，我们这个项目大概从五年前就开始考虑了，当时因为经济发展不成熟，现在才推出，整个地块刚才我介绍了，高差，海和水，而且包括大连整个城市的环境在中国，在世界上，包括今年的达沃斯在大连的发展，包括刚才说的英特尔的投资，软件园的建设，大连的发展作为休闲型的城市也是毫无疑问的，张先生也是在休闲型的城市建一些休闲性的项目，我不知道各位有没有去过马尼拉，像裕景集团的总部就在马尼拉，他有一个非常好的综合体，叫绿带，现在几乎成了菲律宾，大家去哪就是这个绿带，然后再选择去干什么，他实际上是一种真正引导这个城市地标性的建筑，我想大连中心，从目前的了解，还没有这样规模的建设，尤其这三个酒店，加上会议中心，等于是给大连市政府建立的市中心，从名字就可以看出叫大连中心，我想提升周边的价值问题是不言而喻的，所以我们有信心要把它做好，这也是张先生为什么愿意请这么多国际名牌建筑师来综合考虑这个项目。

　　提问：刚才黄总提到了，很多大连人对这个地非常感兴趣，我想问一下大连中心有没有考虑到大连人的感受，怎么样把大连人的感觉融入到这个项目？

　　黄世达：像我介绍的一样，首先我们了解大连是有山有水，我们这个建筑刚才我介绍了这三栋公寓楼，每栋都有七万平米，这个在中国都很少见，我们希望让他一面看海，一面看山，这是我们跟大连结合的一点，第二个我们认为大连的广场文化在全国非常有我们把广场从室外引入到室内，这实际上是张先生的设计，我们只是实施者，把大连的广场文化引入到室内，这样的话，实际上解决了气侯的原因，在24小时有这么一个广场，这个广场为大连人提供非常好的广场，另外就是大连的绿化，大连的绿化基本和国外差不多，所以我们把大连的山水文化引入到广场里面，而且引到楼的上面，这是我们适应大连非常好的尝试。

　　主持人 蔡鸿岩：非常感谢各位嘉宾给我们今天做了这么好的介绍，也非常感谢各位来宾参与我们今天的论坛，山美水美大连美，我们希望未来的裕景中心更美，对大家的光临再次表示感谢。

　　(本次论坛到此结束)