■本刊记者 朱艺/文

　　即便是在2008年3月中旬，朝阳公园西北湖岸SOLANA（中文名“蓝色港湾”）的工地还是一片忙碌：土方车、搅拌车、大货车鱼贯出入，尘土飞扬；砖头、钢筋、水泥等四处摆放着，一处从地面通向二层临时搭建的木板楼梯咯吱咯吱作响。

　　仅从这一场景来看，人们会本能地用怀疑的眼光去打量这个盛传将在5月1日正式开业的商业项目。广告牌上“即将盛大开幕”的字样，仍暗示SOLANA的开业时间敏感而模糊。

　　在Google里输入“SOLANA”，诸多媒体溢美的标题显现：“北京绝无仅有的水岸商业”、“与世界同步”、“国内首创Lifestyle Shopping center”、“北京新符号”、“北京国际化商业中心的典范”、“北京家庭消费的胜地”、“北京下一个消费前站”等等。 　

　　真相果真如此吗？

　　《新地标》记者多方调查发现，这个令人期待的北京商业地产项目却命运多舛：招商遇阻、工程延期、数次更名，更要命的是，开业时间向后推了又推。

　　一则最新的传闻是，SOLANA最大的品牌商户新加坡Banyan Tree （悦榕）酒店以及HM等品牌将推迟开业，但招商处没有给予答复。

　　质疑声也接踵而至：缺乏商业地产开发运营经验的开发商，能将SOLANA拼过仅1公里之遥的燕莎友谊商城吗？ 5月份能否准时开业？开业后是否会惨淡经营？

　　准时开业悬疑

　　“朝阳公园西北角商业项目蓝色港湾2008年5月盛大开幕。”这是3月的一天在出租车上，北京人民广播电台某频道传出的声音。

　　出租车司机有些纳闷：“这又是什么新项目啊？”记者笑答：“我们现在要去的就是这个地方，它的英文名叫SOLANA。”

　　这个 朝阳公园西北角的商业，早在六七年前就已经被政府规划为商业立项。北京蓝色港湾置业有限公司执行总裁章宏女士在2004年9月拿下了朝阳公园的这个地块。

　　在经过一段时间的调研考察之后，在2006年4月就开始远赴意大利等地开始招商。而其中文名也由最早的圣拉娜国际玩物消费岛改成圣拉娜盈港时尚消费岛。之后将“圣拉娜”去掉变成盈港·SOLANA，即盈港国际商业享乐岛。最后改为蓝色港湾·SOLANA以及SOLANA·蓝色港湾国际商区。

　　和反复的“名字”类似，SOLANA的开业时间也拖了又拖。

　　自2006年年底抛出2007年夏季开业的消息之后，SOLANA在此后的一年零三个月的时间里 3次推迟开业，最近又延至5月1日。是定位偏差？是招商遇阻？或资金短缺？还是工程问题？

　　对于推迟开业，北京蓝色港湾置业有限公司市场推广部总监许大金给出的解释是：“因为工程延期，导致不得不推迟开业。”

　　因为考虑到夏天的冰容易融化，李宁全明星冰场楼顶的玻璃顶全部换成进口材料。位于整个项目东部的中心位置。工人们在不停地忙碌着，钢锯切割金属刺耳的声音不时传来。

　　SOLANA工程部李强介绍：“李宁全明星冰场楼顶的改造工程已接近尾声。不过，从装修情况来看，估计还需要一个月时间。一般情况下，SOLANA给商户的入场装修时间为一个月，最长的为四十五天。”核心商户西班牙ZARA装修工作也如火如荼。

　　SOLANA招商顾问之一北京亚信联行商业管理有限公司商业部工作人员告诉记者，目前商户的交房手续都已经办完了。截至2008年3月10日，入场装修的客户仅有ZARA、李宁冰场等30多家商户。

　　据知情人士透露，除了工程问题，SOLANA推迟开业主要是因为招商不力，甚至在很长一段时间里，几乎只有极少数商家问津。前期规划的不断调整、开发商对于项目定位过于理想化也是造成其推迟开业的重要原因。

　　记者获悉，SOLANA除投入资金大、周期长之外，另一特点是“设计先于招商”。而国外Shoppingmall多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作，即“招商应先于设计”。

　　近年来，北京市商业地产市场发展迅速，2008年更是被业界称为“商业地产集中入市年”。据调查，北京98%左右的商业地产项目都存在推迟开业的现象，这似乎也成为了商业地产无法走出的“怪圈”。

　　海创运营机构总经理胡冰认为：“如果商场开业时间一变再变，商家必然会承受不必要的损失。”

　　招商率数字谜局

　　早在2007年春季，SOLANA的宣传册上就已经打出“盈港·SOLANA出租率超过50%，酒吧街招商超过80%”的广告。到了2007年8月底，诸多媒体报道称，SOLANA招商率已经达到70%以上。

　　但到2008年3月初，记者见到许大金，问及招商情况时，他告诉《新地标》：“SOLANA的出租率为75%左右。”

　　在长达半年的时间里，SOLANA的招商率竟然只增加5%！许大金的解释是：“商业地产项目越到后来招商越困难，因为剩下的位置都不是很好。SOLANA对商户也有所筛选，目前希望引进一些更加优质的商户。”

　　李强却给出了另外的解释。他称，截至2008年3月6日，SOLANA招商签约率已经达到82.5%以上。面对记者一周前采访时对外宣称75%左右出租率的质疑，李强表示：“SOLANA现在一周由意向客户转为签约客户就有70个左右。”

　　他还透露，早前广告宣传中的招租率是按照商户意向的个数算的，而有的商户当时只租了几十平方米也计算在内。目前，SOLANA是按照签约面积计算出租率。

　　为了探知SOLANA招商情况的虚实，记者以精品纸巾的商户身份进入项目现场。刚开始，北京亚信联行商业部工作人员给记者提供的商铺位于地理位置不佳的东北部，租金为10元∕平方米·天左右。翌日，记者接到电话称，可以提供靠Esprit近的一个32平方米的商铺，租金在20～23元∕平方米·天。而当记者提出要在西北区域的周生生附近找一个铺位时，对方也答应考虑，只不过租金在24～26元∕平方米·天。

　　SOLANA曾赴中国香港、意大利、新加坡招商，但效果平平。“这类的招商都不会有太大的实际效果，只是进行品牌宣传，让这些地方了解这个项目。”SOLANA招商副总监王春艳认为。

　　业内人士分析：SOLANA招商遇阻，很重要的原因在于今年北京商业地产进入集中供应的高峰期。有关报道显示，2008年体量在10000平方米以上的新增商业物业将达到300万平方米以上。面对连续数年的放量增长和空置率的快速上升，2008年北京的商业地产市场竞争将进一步加剧，预计空置面积将超过350万平方米。

　　市场的放量，导致商业地产商进入“抢”商户的时代。 “目前，北京市场上只有20%的商家，却有80%的商业地产项目去争它们。”胡冰说。

　　一些品牌的拓展人员表示，他们的桌子上堆满了各种样式的项目推广材料，每天都会接到很多项目的电话询问品牌的合作意向。

　　把很多商家拒之门外的重要原因就是租金过高，开发商对项目的预期也过高。

　　北京亚信联行商业那位主管颇有微词：“SOLANA的租金价位太高，平均租金达30元∕平方米·天，基本赶上了东方新天地100美元∕平方米·月的租金价格。有几家意大利品牌也对SOLANA租金提出了质疑，不过在我离开公司之后，就将这些品牌甩给手下做了，现在不知道是否签约。”

　　后来，该人士提到的这几家意大利品牌只有一家签约。他透露：“ZARA周边的服装珠宝等租金达到25、26元∕平方米·天；而租金最低的餐饮也在6元∕平方米·天-6.5元∕平方米·天，面爱面就达到8元∕平方米·天；主餐饮街的租金达10元∕平方米·天-15元∕平方米·天。”

　　在许大金看来，SOLANA将会成为一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合商业体，“目前，SOLANA餐饮和娱乐的比例已经占到20%~30%，现在缺的是一些家具类品牌”。

　　SOLANA要“养”多久？

　　做高端品牌，SOLANA并没有太多优势可言。

　　一位曾接触SOLANA高层人士向记者透露：“由于开发商本身之前没有做过商业地产，对商业地产产品定位、客群定位的把控很难准确，且招商和物业管理都是自身的人来做，经验不足是致命因素。”

　　“但燕莎友谊商城的模式是高级百货店，也有一些中档品牌。而SOLANA是集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的新型商业街。”刚才那位工作人员表示，SOLANA有纯粹的环境，能够创造一种商业氛围，虽然一线国际品牌相对较少，但不会给人单调的感觉，因为在功能业态上是互相补充的。

　　目前北京定位为国际一线品牌的商业地产，除了国贸商城、燕莎友谊商城等老牌商业体外，2007年4月开业的新光天地、2007年9月开业的金融街购物中心、2008年年初开业的西单大悦城、位于金宝街的金宝汇以及预计2008年7月开业的优唐U-TOWN等都有众多国际一线品牌入驻。

　　“北京小部分高端商业地产已经有了较好的表现，如新光天地，但众多定位于高端商业的项目需要长时间的培养，甚至有一部分商业项目做起来难度很大。”乔崇国表示。

　　劳斯莱斯服装亚洲区负责人明确表示：“SOLANA这个新项目的养商期至少就在两年以上，而选择像国贸、燕莎等成熟的商圈对品牌发展更为有利，而且获得的利润空间也更大。”

　　SOLANA业态不够统一。每天清晨，进入李女士“眼帘”的还是SOLANA的广告牌，而不是对面商户开张的情景。她是某餐饮品牌的加盟商，就住在SOLANA对面一个叫“海悦名门”的小区里。目前，她在亮马河岸租了一间不到100平方米的商铺，免租期3个月，月租金2万元。

　　作为一个久经考验的商人，李女士深知“养商”之道，“起初生意惨淡属于正常范畴”。她所担心的是这么狭长的一个商业体如何让顾客逛下去。如何吸引客流，成为了“老大难”。而且，作为外围商业，冬天的生意该如何维持？

　　在商品分布上，SOLANA并不像一般购物中心那样层次分明。几乎在SOLANA的每一栋，都是餐饮加服装的组合，再搭配各种经营小商品的店铺。除了餐饮、酒吧、儿童用品、影院和百货店特色比较鲜明外，每栋很难形成主营特色。

　　“商业街不像百货商场分类那样具体，但每栋明确的定位有利于顾客选购商品。”仲量联行中国区董事高世斌说道。

　　专家指出，商业地产开发商盲目定价，很难使管理者与经营者的目标统一起来，普遍存在商业定位不清、业态规划不明、管理运营不专等问题，最终死在“商圈形成期”。

　　SOLANA体量虽大，但它不在核心商圈，且道路狭窄，交通条件并不理想。

　　记者在现场看到，SOLANA北部隔着一条亮马河，河水已经变成了青苔布满的臭水沟。而从四环到SOLANA东北部的入口，只有一座孤零零的桥相连。除此之外，能直接到达项目的只有一条朝阳公园路，公交车也只有少数几路能直接到达。“交通的不便，自然造成人流量的减少。而最为致命的是，SOLANA缺乏商业气氛。”

　　作为15万平方米体量的商业，记者只是走马观花地走下来，就足足花去了一小时四十分钟的时间。狭长型的商业街，有多少人能从西边入口逛到东边呢？

　　北京亚信联行商业管理有限公司商业部工作人员也表示，东边的养商期会明显长于西边的商业。

　　据悉，SOLANA客户人群定位为朝阳公园周边人群。某商业地产分析人士指出，仅依靠朝阳公园周边区域人群很难支撑起这么大的商业体量，所以项目需要吸引更多外部商圈的人流前来消费，SOLANA在客群定位上是有偏差的。

　　“一个真正好的商业体必须具备三个条件，即品牌好、运营好、业态组合好。”中国人民大学教授黄国雄表示，判断商业体的好坏，最简单的一个方法便是考察来往的人流，有些地理位置较好的商业体并不能带来期望的人流。

　　而SOLANA开业之后，人流量又会有多大呢？

责任编辑：丽琳