“当年的地产中介公司，连楼梯口都排着熙攘的人群，等到中午关门休息时队伍都不敢散。”回想起上个世纪９０年代初刚刚兴起的深圳房地产中介市场，今年４７岁的深圳市民康建华留下了这样的记忆。而现在，他若想租或买一套房子，只需轻轻松松地踱到住家楼下，那里，至少有两家贴满了花花绿绿售租房信息的中介铺面，随时准备热情地招呼他。

　　深圳的房地产中介一直走在全国前列。事实上，深圳不仅是中国房地产中介的最早诞生地，更是引领中国房地产中介市场繁荣和兴盛的“试验田”。

　　第一家房地产中介

　　这绝对是一个历史性事件。以至于以后每每有人提及中国的房地产中介行业，都会先从这件事开始说起：１９８８年，深圳第一家、同时也是全国第一家地产中介服务公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司，掀开了中国房地产中介行业的历史序幕。

　　随后，第二家、第三家房地产中介公司犹如雨后春笋般冒了出来，深圳的房地产中介行业和深圳的房地产市场一起，开始蹒跚起步进入“试水”阶段。不过在当时的深圳，中介机构还是限批行业，包括深房、国际等在内的６家大型房地产中介都或多或少留下了“国有”烙印。而当时中介公司的主要经营范围，也主要集中在初级的销售代理（一手房过户、交易）和评估上。

　　第一个行业协会

　　上个世纪８０年代末９０年代初，快速启动的深圳房地产市场经历了一个小高潮，房地产中介行业也相伴着尝到了市场的甜头。随着机构准入政策的放松，１９９１年之后，以私营为主的中介公司开始在深圳大幅增加，经过随后三年的扩张，深圳的房地产中介数量已达上百家，深圳房地产中介市场开始了第一轮井喷。

　　“那时的市场真是太好了，可谓暴利。”英联国际不动产董事长郭建波是最早一批淘金者之一，当年他所在的中介公司曾租下香蜜湖附近的两栋楼，房价在短短几个月就从３０００多元／平方米“窜升”到５０００多元／平方米。由于市场需求旺盛，当时很多中介公司几乎是“坐地收钱”。

　　然而就在同时，“无拘无束、自由发展”的房地产中介由于发展太过迅猛出现了不规范现象，炒房、纠纷、皮包公司、违法事件频繁出现。为了整治和规范房地产中介市场，在深圳市规划国土部门的推动下，１９９５年，深圳市房地产中介行业协会应运而生，这同时也是全国第一个房地产中介行业协会。

　　第一次经纪人考试

　　事实上，勇于创新的深圳还是中国第一个实施房地产中介从业人员“持牌制”的城市。而且正是这个重要的举措，从源头上规范了房地产中介行业发展的最核心因素——人，并在随后向全国输送了大量专业人才。８年以后，全国才逐步展开了经纪人持证上岗考试。

　　１９９６年，为了规范从业人员水平，刚刚担任深圳市房地产中介行业协会秘书长的郭建波在研究了美国、日本等一些国家的做法后，开始组织深圳第一届房地产经纪人培训和考试。但由于没有拿到美国版的考卷，他自己“摸着石头过河”，根据中国出版的一些行业理论书籍以及自己的实践经验，“东拼西凑”地在１个月内仓促编出了一本讲义：《房地产经纪人》教材。

　　对于第一期考卷的出题，郭建波自嘲：当时的讲义和考试题目其实很不系统，现在看来甚至非常幼稚。不过，就是这样有点“赶鸭子上架”式的准备，却在当年迎来了高达四五百人的庞大考生队伍，市场繁荣程度可见一斑。

　　此后，随着全国房地产中介市场的兴起，直到２００１年１２月１８日，国家人事部、建设部才发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》。２００２年，全国开始了第一次执业资格认定考试和首次执业资格考试，并建立了信用档案制度。

　　从深圳走出的“地铺模式”

　　纵观中国房地产中介行业的发展脉络，如果说有一种新模式，并非深圳原创但却是通过深圳才在全国铺开、而且对全行业的影响意义深远的，那就是侧重于三级市场的（香港）“地铺模式”。

　　早期的深圳房地产中介公司主要“落户”于清凉安静的写字楼。１９９６年夏天，深圳房地产中介机构开始在三级市场上迈出自己的第一步——由先科投资顾问有限公司成立的第一家中介地铺，在华发北路挂１１号牌营业。不过，由于当时的深圳消费者已经习惯了写字楼中介，对这种“小店”模式并不信任；而且由于当时的二手房市场利润低，地铺一直处于亏损状态。１０个月后，这家地铺宣告夭折。

　　１９９７年，受深圳房地产价格高涨的刺激，香港中原地产开始在深圳跑马圈地，最初从事代理业务。正是这家中介，最终成为深圳地铺模式的直接推动者。随着深圳二手楼市场的日渐成形，１９９９年７月，中原地产把地铺式经营推向深圳三级市场，一石激起千层浪，引起了行业内众多中介机构效仿。

　　进入２０００年以后，深圳各中介纷纷在街边和社区开设地铺，直接和消费者面对面进行沟通和交易，深圳正式跨入“地铺时代”。但也正是由于激烈的市场竞争，使许多地产中介主动或被动地转战全国各地。在地产商北上的同时，深圳中介的北伐西进，也让中国的房地产流通业接受了最先进的营销理念和方法。

　　行业发展速度全国第一

　　深圳的房地产中介行业的发展速度排名全国第一。不仅为中国的房地产中介市场树立了榜样，同时也聚集了行业人才，为全国房地产中介建立了不可磨灭的功绩。深圳市房地产中介行业协会秘书长张文华在接受记者采访时如此评价。

　　张文华认为，深圳为全国房地产中介相关法律法规的立法，为推动行业规范作出了具体贡献；在经营模式方面，深圳的房地产中介企业在吸收香港的良好经验后继续创新、总结，创造出本土化经验，并把这种经验拷贝到全国，为全国提供了行业性经验。

　　郭建波则表示，深圳房地产中介行业的管理体系、市场创新一直走在全国前列，并推动了全国的逐步规范；而且，深圳房地产中介现在实行的“底薪＋提成”佣金制度已经传遍全国；此外，深圳房地产中介强调策划、做媒体广告、强调包装的理念也走在了全国同行的前头；从某种程度上来讲，该行业甚至还推动了相关产业的发展，如银行、律师行业等。坊间认为，中国的房地产中介行业大规模兴起是在２０００年前后；而这个时候，深圳的“地铺模式”都已开始遍地开花了。

　　来自官方的统计显示，深圳房地产经纪行（中介）市场发展规模和速度以平均每年３０％以上的速度递增，全市三级市场房屋交易年成交额达数百亿元人民币。

责任编辑：王墨