“滞胀”这一金融名词，形象地描述了楼市价涨量跌的尴尬，在逆市下，是苦等“解放军”救市，还是主动出击，通过研究产品、细分市场来自救？在逆市下，房地产企业应该如何正确理解营销，打响营销攻坚战？在逆市下，房地产企业如何重塑业已被妖魔化的形象？本期我们邀请了郑州尚锦房地产开发有限公司营销总监王海坐而论道。
楼市“滞胀”：吃不进去也消化不了
今报：有人用“滞涨”来形容当前的市场形势，对此，您怎么看？这将为企业提供怎样的机遇和挑战？
王海：当前房地产市场交易量萎缩，但房价依然居高不下，这就造成了“滞涨”的局面，我觉得用“滞胀”来形容更为贴切，吃不进去也消化不了。“滞涨”要分开理解，所谓“滞”，从根本上讲，是去年“9·27二套房新政”出台后，市场需求遭到抑制的体现，这种状态将在今年下半年持续，但这种“滞”的背后隐含着刺激性需求，因为郑州的城市化率在增大，而目前住房的刚性需求受到压制，预计明年年初，市场需求将会进一步放量。所谓“涨”，是和目前房地产开发各项成本的提高、新项目品质的提升分不开的。
在当前形势下，提供高附加值和贴心服务的房地产企业将受到消费者的青睐，而那些不能满足消费者差异性需求的企业则门庭冷落。要避开在价格上的恶性竞争，就要在住房的品质上下工夫，以创新思维提高产品附加值，这样的公司和企业，才更有可能赢得市场。
论“猪坚强”：苦等“解放军”不如量力而行
今报：逆市下，不少企业以“猪坚强”吃草和露水的精神自勉互勉，准备等到救市的“解放军”，您认为房企应该坐等救援，还是主动出击？
王海：逆市下，房地产企业不能轻易冒进了，与其“坐等救援或者主动出击”，不如量力而行，在如今宏观经济的背景下，企业应该更多地研究微观市场环境并细分市场需求。从项目的规划设计之初，就应该对不同的目标客户群体进行理性的判断和思考，不能一概以“金”字挂帅。
对于面临销售和融资困难的企业而言，可以视企业情况而制定出适合自己的应对措施，例如采取一些有针对性的营销手段，加快销售速度，在短期内快速回笼资金。在银行普遍收紧“钱袋”的形势下，企业应该多渠道地寻找资金来源，并不是只有上市、信托才能融得资金，不妨注入一些新型的融资产品，例如RITS（私募股权）和海外基金。
营销攻坚：房地产营销绝不能“卖拐”
今报：应对逆市，房地产企业该如何开动脑筋打响营销攻坚战？贵公司做了哪些尝试？
王海：房地产营销比较特殊，如今市场下，不少消费者谈营销色变，认为营销就是不真实，就是忽悠人。对于房地产企业而言，要正确理解营销，不能一味空造概念，炒作一些华而不实的卖点。在我眼里，真正的营销应该从产品规划设计阶段就开始了，房地产企业在项目开发之初，就应该了解客户群体和项目区位的差异性，并在销售时巧妙地向消费者传达自己的理念。
我认为房产营销的重点，应该根据不同的市场环境推出适应不同阶层需求的产品，并在如何营造丰富的产品价值上下工夫。例如，升龙国际中心距离郑州大学非常近，我们在本月推出了“新青年置业计划”活动，用“买小户型送装修”的方式来吸引刚毕业的年轻人，为他们的过渡性住房需求提供便利，8月底，我们的精装修样板间即可面世，可供大家参观。
制胜秘籍：在城中村开疆“拓土”
今报：去年，尚锦14亿元拿下小李庄曾让深受“地荒、钱荒”之困的同行汗颜，如今，尚锦又逆市飘红取得了良好销售成绩，尚锦制胜的法宝是什么？
王海：其实郑州尚锦并没有刻意要与谁竞争，过硬的产品品质、新颖的建筑设计和准确的市场定位，让我们得到了市场的认可，高度的社会责任感和行业使命感让我们得到了消费者的认同。
尤其要说明的是，升龙企业具有良好的城中村改造经验，无论是2006年成功改造燕庄，将曼哈顿广场塑造成全城瞩目的奇迹，还是扛鼎“大郑州，新都会”旗帜，以“城中之城”模式改造小李庄，这种经验都是一脉相承的。从破败的城中村，到集商业、公寓、高档住宅于一体的城市综合体，每一次改造，升龙企业都不仅仅满足于建造好房子，还着眼于改变区域市场形象，带动片区产业发展。这种“拓土”，是一个具有社会责任感的企业用行动向城市做出的伟大承诺。
重塑形象：掂量掂量自己是干啥的
今报：“拐点论”、“捐款门”下……房地产企业被严重妖魔化，从而深陷信任危机，您觉得房地产企业应该如何重塑形象？
王海：房地产商的言论之所以备受关注，得益于房地产市场近年来大涨的势头，得益于房产行业关乎国计民生的地位，由此诞生了不少“名角”、“钢炮”，殊不知，言多必失，社会对“拐点论”、“剧变论”的质疑给本已颇受争议的行业泼了盆“冷水”，四川汶川大地震后万科“捐款门”事件更是令业界一度陷入道德审判，如此种种是唱衰整个行业的导火索。如何理性塑造房地产企业的形象，我认为，房地产企业一定要认清自己是干啥的，简单说就是少说、多做，多花些工夫去理解市场需求，研究产品，谨记肩头的责任，毕竟形象的塑造靠的是口碑相传，人为标榜的东西是经不起时间的考验的。
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