市场变化使“营销”在房产开发运营中身影分外突出，面对2008市场变化，房产营销如何应对？就此本报记者专访了在业内具有深远影响的甲子年房地产代理有限公司总经理余建飞。

　　记者：今年以来我们都很直接地感受到市场的变化，请问这种变化对今年房地产营销有那些影响？房地产营销的出现什么样的发展趋势？

　　余建飞：2007年沈阳房产市场大热，房产销售供不应求。自进入2008年以来，很多城市房地产项目销售节奏明显放慢，消费者的消费心态由过热转为保守，这种情况下，房地产项目的竞争空前激烈，营销的身影在房地产运营各环节中分外突出，这对房产营销代理公司提出了更高要求，营销代理必须提高和深化，并且在形式上有所创新。营销代理公司也由此展开新一轮洗牌，具有深厚功底、特色突出、能力突出的房产营销代理公司将强者愈强。作为连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式，营销策划是一种主动创造经济效益、社会效益的行为方法。营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象、传播文化内涵是营销策划的至高境界。因此，今后房地产营销将从注重表象走向追求内涵。

　　记者：作为知名的代理公司，甲子年公司的业绩和专业水准得到了业界的认可，甲子年公司是怎样作出自己的优势和特色的？

　　余建飞：始终注重专业化。服务专业化、团队专业化并重。无论市场环境的变化如何，甲子年公司在发展历程中始终坚持走专业化之路。我们更专注于深度介入、专业推广，致力于提供房地产市场研究、投资咨询、项目定位、规划设计、产品研究、销售代理及营销策划、品牌管理、CI设计、广告策略、物业管理顾问全过程房地产服务项目，是高度专业化的服务型、知识型、创新型企业。凭着对市场的敏锐洞察力，精湛的销售技巧、稳健的办事风格，以清盘率、成交率和时机性为衡量结果的标准，几年来取得了让人满意的业绩，赢得了市场的青睐和赞誉。

　　记者：和其他一些营销公司不同，甲子年公司在商业地产运营方面也颇有建树，如沈阳领先·国际城这样的大型商业综合体，引起了广泛关注，商业地产的营销推广有什么不同之处？

　　余建飞：商业是商业地产服务的主体。做商业地产项目的策划营销，就要了解地方商业市场格局，了解相关业态，了解地方商业发展的脉络。这是决定商业地产项目成败的关键。成功的地产项目必然要把后期经营作为首要问题摆在重要位置优先考虑。与住宅地产不同的是，商业地产要以做商业的心态去运作，商业的投资特征是慢、稳，影响面大，影响深远，开发推广商业地产，不能以快进快出的心态去经营，除非整体出售，所以在商业地产开发中，要作好做长线的准备。领先国际是一家综合体大盘，我们在推广的时候十分注重突出其自身优势：地理位置在金廊延线、地铁出口旁，交通便利，周边配套设施齐全。其次精准考查，准确定位项目所针对的客户群体，合理调整营销方案，制定出行之有效的推广销售计划。

责任编辑：王墨