上海：投资客转向小型商务楼—北京写字楼信息网新闻

首页 > 新闻中心 > 文章正文

本网文章有部分转载，如有版权问题，请与本网联系，咨询电话：010-68358931

上海：投资客转向小型商务楼

商业房地产网站集群 2006-10-1 13:07:50 上海金融报

　　90平方米户型“限制线”沸沸扬扬之际，商务楼也悄然刮起了“瘦身风”。近期，上海集中上市了一批小户型商务办公楼，30-90平米的面积，50-100万元的总价。在住宅投资受到政策调控的背景下，小户型商务楼的异军突起，给房产投资市场带来了一道别样的风景线

　　量价齐升

　　在住宅市场一片低迷形势下，上海的办公类物业投资潜力开始浮出水面。近期，一部分小户型写字楼的热卖更是引起了业界不小的关注。

　　据上海世联房地产顾问有限公司资讯研究中心的数据显示，3至5月份中，销售型小户型办公楼总体成交呈上升趋势，且增势明显；6-8月份，受调控后整个房地产大势低迷的影响，成交量略有下降，但由于不是政策调控的着力点，成交量的恢复也比较快。6月份时成交量为11万平方米，至8月份，其成交量已达13万平方米。短短三个月时间，月成交量上升了2万平方米，可谓房产“严冬期”唯一的一抹亮色。

　　除成交量稳步攀升外，小型办公楼均价亦呈稳中有升的格局。据世联资讯研究中心甘文黎介绍，销售型小户型办公房成交均价，除6月份受宏观调控影响略有走低，为1.1万元/平方米，其他时间基本都在1.3万元到1.4万元/平方米之间，7月份更是快速回升达到1.8万元/平方米。而在户均面积上，基本是在90-110平方米之间。

　　成因解析

　　对于小型办公楼的悄然走俏，市场人士分析，以写字楼为代表的销售型商务楼宇本来就属于比较稀缺的高端产品，极具投资价值。而其被市场的广泛认同，与其清晰的定位和巨大的需求密不可分。

　　据世联房地产分析认为，走俏的小型办公楼主要分三类，一类是商圈驱动型。一般聚集于核心商圈、享受便捷的城市交通和商业配套，人气资源很足。如随着中心城区规划逐步推进，未来一到两年内，曹安路轻纺市场区域及周边区域将对商务楼宇产生较大的需求。由此，上海兆地商务金座应运而生，推出了30－70平方米左右小户型精装修单元，并掀起抢购热潮。

　　第二类是产业推动型。一般位于产业园区附近，多为园区企业所使用，比如宝华泛欧国际广场。由于产业园区多远离市中心，因此该类小户型办公楼也体现出功能混合型，既可作为办公楼使用，也可以作为商住楼或酒店式公寓，且周遭具有较为完备的商业体系支撑，具有商务和商业双重特征。

　　第三类是创业推动型。一般位于高校、研究机构比较密集的区位，主要针对“创业办公”概念。由于这类企业成立初期，处于资源累积、业务开拓或项目研发阶段，需要获取低成本、高效能的办公楼宇。如依托复旦、同济等高校和周边几大科技园区资源而建的海尚杰座，就吸引了一大批头脑型、创业型、具有自主知识产权的科技中小企业和智力创业者向此“知识创业带”集聚。购房者多为从事服务性和知识性产品的创业者，集中在咨询、设计、网络技术、电子科技、媒体制作和广告等产业。

　　正是基于以上三大驱动力，小户型办公楼受到越来越多投资者的青睐，在房产投资市场刮起一阵“瘦身旋风”。

　　市场之声

　　投资三字经

　　策源营销策划程果

　　投资小户型写字楼，可以从地段、产品、管理三个方面入手。

　　首先是地段。由于小户型办公主要面向的是处在创业阶段的小企业，因此，小户型写字楼的理想地段应该具备三个特点：

　　其一，一定要处在交通便利的地方。这并不是说一定要在轨道中心的商务区，而是要在城市的主干道边上，另外还要有对外交通连接。如果具备这三个特色来讲，在上海首先是新客站不夜城这块，这里聚集了一大批的住户企业，是制造型企业的一个窗口，因此成为小户型写字楼集中区域。今后，上海南站也会向这方向发展。

　　其二，一定要处在商务成本适中的区域，比如常熟路沿线、中山西路沿线，都因符合这一条件而非常适合小企业。处于这几块区域的小企业更多是小型的现代服务业，比如，常熟路沿线拥有众多的房产代理公司。

　　其三，所处区域具有明显的产业聚集效应。比如，大柏树是钢铁贸易聚集区，地处五角场大学区的财富国际广场，定位留学人员创业园区，小户型需求都比较多。

　　应该说，同时具备这三个特征的，或者只具备其一的，都比较适合做小户型写字楼。

　　其次关于产品，主要指产品品质。从小户型的写字楼演变过程来看，从最开始单纯以面积小取胜，到后来从产品的结构着手加以改进。近阶段，更多产品在硬件景观方面又有了更新换代。像财富国际广场，就引用了很多硬件系统，如停机坪，对于一个办公楼，特别是非CBD区域来说，这是非常难得的；如水冷空调，具备了节能与环保。通过这些硬件系统，使财富国际广场和区域价值都得以提升。

　　最后是管理。由于小户型写字楼主要面向小企业或外商代表处，因此，完善的管理不可或缺。比如，绿洲中环中心内设有行政秘书，帮助小企业处理一些日常事务，为其节省商务成本。

　　总体而言，投资小户型办公楼要根据潜在客户的需求，寻找合适的产品。

　　投资：以企业为本

　　世联文黎

　　小户型办公楼根据三种驱动力也可分为三种类型，从投资角度而言，创业驱动型最具有价值，因为一般小型创业型企业资金有限，为求企业发展，更多会选择租办公楼，同时从发展角度考虑，小户型也只是其成长过程中的一个阶段型需求。

　　投资这类办公楼，就要先将其面向的客户群———小型成长型企业加以分类。这类企业大致可分为以下几类：一类是以贸易为主的小公司，这样的公司特别注重地段性和交通，其面积区间在50到100平方米，这是一种中小型企业，以贸易和事务型企业为主；第二类是投资型企业，它一开始进入的时候，面积不大，所以会更加重视装饰新颖和楼宇档次；第三类是生产企业周边办公，看中的是和自己企业生产地的距离，面积在50到60平米；第四类是高科技型企业，如IT公司，他们看中的是升级潜力，智能化系统；第五类是企业办事处，要求总价不能太高，交通需要方便；最后一种就是外企进入中国的总部，这样的集团总部，开始进入上海不可能一下子用很大的地方，所以他也会需求一些小户型的，但要求其呈现区域升值，以及这些楼宇具有较大的保值潜力。

　　在投资创业驱动型小户型办公楼前，必须认清该项目面向的是何类企业主，才能加以选择，应该投资最具回报价值的办公楼。

　　由酒店式公寓到小户型办公宝

　　华泛欧国际广场吴睿宝

　　华泛欧国际大厦于9月初开盘，第一天销售量达到80％，并在一周内全部销售完。这于我们当初看好小户型办公，并最终定位目标密不可分。

　　去年8月份开始做这个项目时，定位是酒店式公寓，当时已经做了室内设计，里面的东西已经全部做好了。但经过充分的调研后，我们意识到，酒店式公寓的风靡期已过，而且在闸北这样的位置做酒店式公寓前景不明，因为新兴板块做酒店式公寓，投资客没有足够的信心。经过考虑后，我们决定改成做小户型办公。

　　在经过明确的市场定位后，我们抓住了成长性这一概念。中国现在正处于创业型的阶段，20多岁的人，可以自己买来住；30来岁的人，创业期可以买了自用，创业成功以后，可以卖出去换大的。所以我们的年龄段在35到40岁，再下来是20多岁。这样一来，产品就同时具备了投资性和自用功能，很多客户买这个房子的想法是出租，租不出去就自己办公。加上我们又是两层的户型，在上面住也可以，生活的感觉很好。要记住，小户型的办公不可能是持续的，它只是一个三到五年的过程，所以成长性概念必不可少。

　　挖掘项目投资性

　　绿洲中环中心崔勇

　　从项目策划来讲，前期我们主要针对两点，第一点就是我们产品本身，第二点是市场的目标客户的定位。

　　目前的市场环境，已经从前两年闭着眼睛买房，到现在投资客稀缺，多为自住型购房。但我认为，小户型的办公还是有潜在的投资价值。因为有很大一部分的百万、千万富翁，通过投资炒房发家的人，还是放不下房产投资，只是他们要考虑的更多了，不再像以前那么盲目，因此清晰的市场定位才是吸引投资者的关键。

　　就拿我们这个项目为例，从我们的区域环境来讲，位于普陀，有实力的企业，他看不上这个地块，因为他们看中的更多的是地块；而小成本运作的公司又没有实力买你的房子。因此在寻找目标客户时，我们就着力于挖掘项目的投资属性，在产品品质的基础上，增加其利益点，让客户增加信心。

　　从我们这个区域来讲，未来5年以后，我们这块区域是相当不错的，包括我们现在现有的商业形态，以及周边的市政设施，我们的地价在不断提高。把这个概念提出来后，就有希望吸引具有投资意向的人，让他们成为我们真正的客户。

　　小户型商务楼分布图

　　宝华泛欧国际广场

　　概况：该项目地处闸北，周边有工业园区和现代物流园区。

　　卖点：层高5.4米，相对也是比较的稀缺，它的面积在40到60平方米之间，对于年轻人来说，是比较有吸引力，也符合成长性。

　　财富国际广场

　　概况：总建筑面积15万平方米，地处五角场，依托周边高校，定位留学人员创业园区和博士后创业园区，规划为办公、科研、创业的综合体。

　　卖点：五角场还是属于乙级的地块，但是财富国际广场大胆设计为一个甲级的产品，将目标客户定位为一些具有较强购买实力和企业实力的中小企业，或者是大企业的一些分支企业。并根据这类企业对产品的高要求，所以财富国际广场在五角场这样的区域做这样高档次的产品，应该还是非常的有远见的。

　　绿洲中环中心

　　概况：项目地处普陀区，集商务、商场、别墅、酒店式办公为一体。由12栋物业组成33万平方米的综合写字楼建筑，包括三栋住宅，三栋写字楼，四栋商业楼。

　　卖点：该项目具有两大优势：首先，位置上具有得天独厚之处———地处普陀区和长宁区接壤区域，同时靠近长寿路沿线的商业一条街，处于上海最大的商业集散中心地，像农工商、麦德隆超市均在周边；周边有一个2.47平方公里的生态商务区，该商务区以厂房为主，受到政府扶持，开发优势良好，能有效带动中环中心发展。

　　其次，交通上四通八达———从目前的交通状况来看，中环线的建设拉近了其与长宁、古北的距离，带来新的发展机遇。轨道交通三号线也是一个非常大的利好。

　　嘉汇国际广场

　　概况：项目地处天钥桥路，有将近10万平方米，共七栋建筑，其中一栋是酒店式办公，一栋是四星级酒店，一栋办公楼，还有两栋洋房，组成一个商务共同体。首推的是A栋，为面积在65到130平方米、精装修的小户型。分高区和低区，其中，高区是酒店式办公，以办公为主；低区是酒店式公寓行政套房，可以办公也可以自住。

　　卖点：该项目把传统的办公楼增加了很多服务功能，如有餐饮、娱乐、会所，并包括物业办公配套、行政秘书总台、接待客户的会客区。虽然该项目户型基本上都是在65平方米左右，但在办公高区的地方，把结构打通达130平方米，来满足相对大户型需求的客户。

　　最值得一提的是，该项目填补了徐家汇区域小户型办公和私人产权酒店的空白，而售价仅为2万元左右，比周边住宅售价都低。而徐家汇区域办公楼售价平均达到2.8万元，可以说嘉汇国际升值空间还很巨大。

　　黄埔星座

　　概况：地处徐家汇和南浦大桥之间，为乙级的办公楼，本月底交房。针对创业型的自用或者是投资型的客户。

　　卖点：价格在1.4万元左右，相对周边住宅来说是倒挂的，它的租金是3元左右，4号线和5号线年底通车，所以它一系列的条件较好，周边有立体交通环绕。客户拿到房子后马上可以出租的，虽然不是一级的商办区域，但是周边乙级的商办是非常成熟的。

　　由于是由烂尾楼改造而成，局限性还是比较大的，比如说车位，这对商务楼来说是非常重要的，这不但是为租户留的车位，有很多是以后租户沟通预留的车位，包括我们这个楼停车是比较困难。

　　东方雅苑

　　概况：项目地处华山路镇宁路口，由原来的酒店式公寓改造而成，主要面向IT产业、外语培训中心、航空售票中心、旅行社以及贸易公司等中小型服务性企业。

　　卖点：得房率比较高，达到75％，200多平方米的房子，其中有150平方米可使用。三部电梯，商务设施齐全。但由于当初设计，按照酒店式公寓的功能需求，包括交通设施、电梯配置以及内部管道等等，因此改成小户型写字楼会有一定程度的局限性。以面积和各种局限性来说，较难做成高档办公楼。（记者吴玥）

【发表评论】【推荐】【打印】【关闭】

热点楼盘

关于我们-招聘信息-你问我答-广告服务-用户评楼-联系我们

Copyright ?2000-2006版权所有　　　　　　　京ICP证020088号京西工商广字第0498号　　　　　　　写字楼顾问热线：68358928/68358932 　　　　　广告热线：010-68337671　技术支持：68358261-811