5大优势奠定投资基础

　　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 　

　　酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

　　我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

　　从这里我们也可看出，酒店式公寓从雏形开始就已经具备了更多投资产品的特性，适合于相对开放的环境中。因为独特的产品概念，具备了相比酒店和公寓的五大优势。

　　功能综合化。从其概念不难看出，酒店式公寓在功能上其综合了酒店和公寓的优势。可以为顾客实现家庭式居住布局、家居式的服务。一般，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器，具备空调、家具、电器、电话、厨房等家居生活条件，让租住者真正感受到家庭的温馨、自在。另一方面，它又具有酒店式的服务，可以省去许多居家的琐事烦恼，可提供房间整理清洁、洗衣、定票、送餐等服务，并可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。对于那些喜欢酒店周到的服务却又讨厌过于商务化的氛围的居住者，具有极强的吸引力。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

　　价格更经济。虽然酒店式公寓提供酒店式服务，但它却具备公寓的形式，所以价格比住酒店而言，更经济实惠。比如开发区内,一套三星级酒店的双标间，每天价格为268元，一个月大概为7000～8000元;一套四星级的双标间价格基本在367元左右，一个月大概为10000元。而一个同样区域、面积和服务类似的酒店式公寓，月租金大概为5000多元。这对于要求居住品质，同时又希望节约用钱的客户自然是最佳选择。

　　户型多样化。因为它以公寓的形式出现，所以一般的，酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足不同使用者对空间的多样化需求。

　　设计个性化。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户一般都是追求居住品位的人群，很多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等。酒店式公寓的公寓特性也正适应了这个需求，不同户型可以有不同的格调，充分满足住户的个性化需求。同时配合周到细致的星级酒店式服务，可以让居住者有更惬意的个性体验。有的项目，在强化设计个性化服务的同时，同时附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目，更好地满足居住者的日常需求。

　　自由方便。在上述几点之外，对于投资者来说，选择酒店式公寓会相比更加自由方便，选择空间大。一般来说，酒店式公寓相比酒店类产品价格更低，投资成本较小。而在此之外，酒店式公寓与产权式酒店比较最本质的区别在于产权式酒店这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店，但这种物业只有产权没有居住权，所以很不方便。而酒店式公寓的投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，也可以交给酒店公司统一出租，获得投资回报。一般而言，返租的回报率在8%-10%之间，采取这种形式对于业主来说，具有收益稳定和节约精力的优势。而选择自行支配的业主，则相对具有物业处分的灵活性，既可以选择出租获利，甚至是获得比返租更高的收益率，也可以用于自住，或者在适当时机进行出售。

　　开放大势催升酒店式公寓发展潮

　　在优越的产品形态之外，产品对应客群的快速增长也对产品的发展提供了更多的机会。

　　按消费方式划分，酒店式公寓消费者分购买客户和最终租用客户两种。前者主要有投资客户和外企团购客户；后者则包括外企中高级行政人员、来津处理短期业务人士、初来津工作的外籍员工、刚从海外归来的本地人士等。

　　近二三年来，随着环渤海经济圈逐步建立和经济高速发展，为天津带来大量人流和物流。截至2004年底，出入境管理局共办理临时来津外国人311704人次，在津常驻外国人12648人，同比上升61.5%。

　　随着滨海新区被纳入国家“十一五”规划，以及天津开发步伐的加大，势必将会有更多的外来人员资本进入。另外，世界旅游组织日前发布《亚太地区旅游大趋势》报告认为，中国商务旅游市场的增长将超过休闲市场。业内专家据此预期，商务游客将能吸纳大部分新加入的高级客房。随着外国对中国直接投资的增加，更多的跨国公司也会进入中国市场。从市场受众层面来看，越来越多的商务旅行者将酒店式公寓作为最佳的居住选择。另据行业报告，酒店行业利润平均增长50%，而酒店式公寓的行业利润已然提升到60%。提供长期、个性化服务的酒店式公寓已经受到越来越多消费者的欢迎。对于酒店式公寓的投资也将成为未来几年天津投资新亮点。

　　据天津中原市场调研报告显示，这两年来，天津已建成并投入使用的酒店式公寓，特别是配套设施好、服务质量高的高档酒店式公寓保持持续旺租局面，租金也保持在较高价位。根据21世纪不动产天津分部市场调查显示，酒店式公寓市场继续保持旺租局面，总体供应量保持平稳，平均入住率居高不下，其中外籍人士入住占60%以上。如国际大厦、奥林匹克大厦、利顺德等继续保持接近满租的状态。金皇大厦及泰达国际公寓等服务式公寓的入住率接近90%。火热的需求也进一步提升了产品价格。目前，市内的高档公寓产品价格已经超过20000元/平方米。

　　四大注意提醒谨慎投资

　　在这样的良好态势之下，对于广大投资者来说，必须掌握该类产品的一些基本常识。毕竟有多热的火，就有多深的水！投资须谨慎，对投资者来说是永恒的真理。投资酒店式公寓，需要注意以下问题：

　　区域。酒店式公寓作为一种投资性产品，所以也具备商业地产投资的区域原则。

　　酒店式公寓客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务氛围是否浓郁、交通是否便捷、周边配套如学校、医院是否完备等决定物业有没有稳定消费群，借力成熟商圈的物业更具投资价值。在国外，类似产品往往都位于市中心。

　　好的区域不但可以为产品提供良好的工作生活环境，还可以为产品聚拢来足够强劲和相应品质的客流。在天津，酒店式公寓一般重点分布于CBD、港口，以及会展中心区后或者一些开放程度较高、区域发展更成熟的区域。市内中心区域以及CBD在曾有的基础上自当更进一步，而一些新兴的区域如滨海新区包括空港都将成为酒店式公寓未来的发展热点。本刊上期的空港区域酒店式公寓发展论坛得到了业内外的广泛关注，表明了大家对区域未来和产品未来的一致看好。

　　随着滨海新区开发开放热潮的兴起，滨海新区开发开放成为海外人士关注的焦点，一些国家的政府高官纷纷率团访津。据不完全统计，本市上半年接待的外宾共有542批、12253人次，批次同比增长13.5%，人次同比增长12.6%，其中部长级、大使级就有56批、679人次。其中以色列总理、日本前内阁总理大臣、意大利罗马市市长、美国前国防部长科恩等政治名流以及澳大利亚、法国、瑞士、意大利、韩国、日本、新加坡、朝鲜等国驻华大使。这些不仅极大推动了天津的对外经贸合作与文化交流，也为天津酒店式公寓的发展提供了前所未有的空间和机遇。

　　而在滨海，刚起步的空港和已逐步成熟的开发区，势必将成为滨海酒店式公寓投资的核心区域。如汇集了空港国际酒店、空港国际商业及空港国际行政公寓三种业态的空港国际中心就引起了很多人的注意，项目前景被一致看好。

　　地段与交通。在大的区域条件之外，地段也是决定产品价值的重要因素。一般来说，一个区域的、交通枢纽、核心街道，核心街道的金角银边都是很具价值的地段。对于投资性产品来说，拥有一个好的地段，就拥有了成功的一半。

　　与此相应，好的地段对于一个成功的项目作用也同样显著。便捷通畅的交通可以拉近沟通的距离、缩短交流的时间、促进融合，从而节约更多的成本，达到更高的效率。

　　如位于开发区传统核心区域的万丽国际公寓，地处天津经济技术开发区黄海路以东、明园路以西、第一大街以南的围合地带。黄海路和洞庭路作为开发区外部进入开发区的两大主干道，地位显赫。第一大街作为开发区最早成熟的区域和对外交流、展示的窗口，集聚了更多的关注。项目地处于此，不但具有区域内黄海路、洞庭路的等便利、要塞般的交通资源，还具有一大街成熟的生活配套资源，周边汇集了大型购物场所、文化艺术中心、高档酒店、教育、医疗、金融机构等成熟配套，紧邻华纳国际高尔夫俱乐部，环境优美。无论从大区域还是小地段、无论从交通还是其他配套环境都值得称道。

　　服务质量。酒店式公寓作为一种服务式公寓，与一般住宅本质的不同就是提供酒店式的服务。服务质量的好坏，自然也是判断其价值大小的标准。因为服务水平高低直接影响到后期出租时客户去留。能否提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值，直接关系到物业今后的租金和收益回报。企业实力、经营管理水平是关键。

　　对此，投资者一定要查看产品是否聘请了有高质量和好口碑的酒店管理公司，或者开发企业的实力和文化价值如何，而这将在很大程度上决定产品的未来。

　　价格。按理说，价格其实不是考量此类产品的主要因素。但随着近年来市场的迅猛发展，因为很多人为的原因，不少产品的价格被扭曲，变得歧高，从而违背了产品的价值。，这种对未来价格的透支，让看似“旱涝保收”的酒店式服务公寓投资，也暗藏危机。

　　目前，天津市场的酒店式公寓不同区域、品质的产品，价格差别较大。一般在12000～14000元/平方米左右，有些所谓的高品质项目价格也超过了20000元/平方米。对此，奉劝投资者在投资之前，应该仔细考察目标项目同区域、同类型的产品价格，以保证买到相对合适的产品。

　　在此之外，投资回报率、产品品质等也是投资者应该关注的问题，需要详细地了解、谨慎地判断。但不管如何，随着天津大形势的逐步看好以及外来人员的迅猛增多，酒店式公寓也将迎来更多的发展机会和更大的发展空间。

责任编辑：丽琳