房地产投资格局嬗变第2页:新领域的危险变量

　　最近，有两件事引起了笔者的思索：

　　第一件事，一个浙江在沪的开发商打算彻底退出房地产行业，转而投资能源等新领域。这位企业老板对笔者表示，他打算在浙江舟山投资6亿多元建一个油库,另外他还打算买一个码头，目前这两个项目都已报到中央相关部门等待审批。

　　恒大土地最后付款期到来罗杰斯对中国地产持悲观态度3条地铁带火北京南城楼市北京新项目延迟开盘成风券商：房价继续下跌余地不大新湖公司债17分钟抢购一空第二件事，在去年，今典集团携巨资进军EVD影像业，随后当代集团也宣布，在继续以房地产开发为重点的同时，会介入制造业，计划用几年时间在航空、城市基础设施、市政和医疗等行业大展身手。

　　分析观之，这些事例的共同点在于：受国家宏观调控的影响，已赚得盆满钵满的房企开始到新的领域另觅“钱途”。房地产资本分流将直接改变中国房地产投资格局。

　　但新领域投资能使房企脱胎换骨吗？

　　房地产投资格局嬗变

　　宏观调控的一个重要目标是对现有的房地产投资结构进行调整。种种迹象表明调控已达到了预期的效果。

　　据报道，房企进行新领域投资还不止这几家。在上海还有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，其中绿地集团和中融集团就是两个代表。去年，绿地集团成立了专门的能源集团，并成功收购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质。中融集团则进军海外市场，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，并在加拿大竞标获得了220口油井的开发权。同时与阿曼石油部部长签订了油气勘探意向性协议。

　　细细分析一下，其实房地产资本分流可以从两个方面找到原因：

　　其一，房地产市场一些不确定因素增多。比如土地的突击审批，要如数缴纳土地出让金，这将会花掉开发商手中的不少现金；另外还需集中大量现金，用来支付土地的征用、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用，使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。

　　美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格认为，如果以一年为期限，一个房企在年初的负债率最好控制在42％~48％之间；年中应控制在58％~60％之间；到年终应控制在42％~48％之间。如果一家公司负债率超过70％以上，就说明它的资金周转有问题了。以往通过区区几百万元就能撬动一个几亿元的大项目的开发模式已不合时宜。

　　其二，房地产市场竞争压力正日益加大。一方面，政府要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争；另一方面，一些行外资本也大量进入房地产市场，同时外资也在中国抢购优质物业。

　　著名策划师王志刚曾认为，在宏观调控下，地产商的利润下降了30%左右，估计今年将有30%的房企被淘汰。但笔者认为，王志刚的估计还过于保守。可以肯定的是在未来3~5年内，国内更多的房地产公司将面临关停或者倒闭。

　　因此，行业集中整合将是房地产业发展的一个必然趋势。以上海为例，据一位开发商介绍，目前在上海注册的房企有5000多家，但真正尚在运作的可能连500家都不到。而在香港，大的房地产公司现在也就只有4家，但每年推出的地块却不超过10幅。

　　恒大土地最后付款期到来罗杰斯对中国地产持悲观态度3条地铁带火北京南城楼市北京新项目延迟开盘成风券商：房价继续下跌余地不大新湖公司债17分钟抢购一空内部因素及外部压力正逐渐改变着中国房地产的投资格局，并驱使房地产资本开始向新的领域“乾坤大挪移”。

　　新领域的危险变量

　　除了已知的石油、影像以及制造行业，房地产资本还会向哪些领域流动呢？

　　如果投资轻工制造业。眼下的轻工业产品加工生产和模仿制造近乎饱和，面临着新市场规则的制约和残酷的市场竞争，房地产资本显然已错过了最佳时机。

　　如果投资重化工、机械等大型产业，正如前文提到的那位浙江开发商对笔者所述，以前他是做机械零部件加工的，每天看到的都是一些螺帽、减压器等产品，已没有做事业的兴趣，需要进行一些创新性的投资，进入未知行业。更主要的是，这些行业的市场空间已被压缩得非常之小。

　　如果投资高科技产业，房企则缺少足够的技术和人才，需要大笔的资金投入，对于任何人来说，资本总量都是有限的，即使是富甲天下也不可能取之不完、用之不竭；如果投资现在国家的法律条文上已经允许民间资本“有限度地”进入的这些领域，比如能源，但由于是刚刚放开，事实上的限制仍然没有消除，还存在许多政策风险与制度障碍。

　　细分之下，房地产投资新领域其实存在许多危险变量。回到一个比较实在的话题上来：房地产投资如何确保资本的收益率？如何确保资金的安全？这都是需要直面的问题。许多贸然投资失败的例子简直是数不胜数。

　　笔者有一位浙江企业朋友，经营教育和房地产项目，受国际环境影响，往年焦炭的生意一直比较红火，他注意到了这个商机，并大举在山西某县投资数亿元建厂，但没多久东欧国家都纷纷开始自己生产焦炭，焦炭的国际需求明显降低了，加之他从未涉足过这个行业，手下也没有这方面的专家，最后因为不熟悉而失败了，1亿多元打了水漂。后来，他又转投铁矿石厂，还是因为不熟悉而失败，尽管这还是个比较有前途的行业。

　　从经营角度来讲，多元化投资经营是化解风险的重要手段，会使企业不断获得新优势，但搞多元化经营是有条件的。《伊索寓言》里曾描述过一个“猴子和渔夫”的故事。

　　猴子善于模仿人。一只猴子在树上看渔夫把网撒入河中捕鱼，等渔夫去吃午饭时，猴子就从树上下来模仿渔夫。可是它一拿起网就被缠在里面，再也出不来。猴子喃喃自语：我真是自作自受，又没有学过打鱼，为什么偏去干这一行呢？作者的本意在于：与本行无涉之事，偏偏强行介入，有时可能一无所获，还可能会危及自身。

　　所谓条件，就是指猴子不能简单地学几个捕鱼的动作，就投入到捕鱼的行业去，而是要学习如何捕鱼，并真正熟悉这个行业，方能立于不败之地。房企在进军新领域时，不要忘了“猴子和渔夫”故事的警示作用。

　　责任编辑:贾立敏