股市的接连大跌和住宅投资市场的大调整，令越来越多投资客将眼光投向商业地产。近期，广州商铺、写字楼市场持续向热，备受投资客关注。

　　多年来连续在天河区买下五套写字楼物业，成为幸福“收租公”的老投资客郑先生，近日经常接到亲朋好友的电话，不是讨教其投资经验的，就是约他喝茶“讲经”、邀他一起去看楼作参谋。

　　■投资案例

　　从化工厂老板到写字楼收租公

　　提起自己投资写字楼的经历，郑先生自言完全是“意外”。原来郑先生大学时学的是化工，毕业后在某化工厂当过技术骨干，上世纪末时自己在增城开了家化工厂，开始生意红火积累颇丰。后来原材料价格大涨，郑先生的工厂盈利日显困难；加上太太总担心他长期做化工毒性大影响健康，因此2004年年中，郑先生将工厂转卖出去换回一大笔现金。因当时股市低迷，其他投资途径郑先生也不熟悉，就想着将钱换成房子放租获利。可究竟买什么物业好？郑先生颇费思量。

　　听朋友说天河的住宅和写字楼都挺好租，郑先生就以当初研究化工配方的细致和耐心，花了两个月左右几乎逛遍天河北和珠江新城一带的中介地铺和在售住宅楼与写字楼。扪心自问转手倒卖不是自己强项，收租才是最重要的。郑先生觉得住宅楼租金低、收租也比较麻烦；而写字楼可能先期投入大些（首付至少要五成），但租金比住宅高得多，长远看还是合算的。就这样，郑先生决定将钱投向当时并不十分热门的写字楼市场上。

　　2004年8月，郑先生以9100元/平方米的价格，在珠江新城的勤建商务大厦买了一套140平方米的写字楼。当时珠江新城一带的住宅价格基本都超过1万元/平方米，郑先生买的写字楼比同区的住宅还便宜。2005年，郑先生收楼后成功将该单位租给了一家外贸企业，每月能收1.1万元的租金，目前租金更涨到了1.4万元/月。2005年，郑先生又在广州东站附近的中泰国际广场买了一个103平方米的写字楼，单价是1.25万元/平方米。因为已是现楼，那个单位很快就租了出去，月租金有1.1万元左右,目前也涨到了约1.5万元/月。随后两年，郑先生又先后在壬丰大厦和耀中广场各买了一个写字楼，面积都在120-130多平方米，另外还在富力天河商务大厦买了套84平方米的写字楼，目前这些物业都成功租了出去。

　　四年过去了，郑先生买下的五套写字楼目前每月的租金加起来足有六万多元，除去部分支付银行的供楼款，郑先生每月还有两万多元的收入闲余，基本能维持他一家三口原先的生活水准，还不用像以前开工厂那么辛苦。对四年前的卖工厂买写字楼收租的决定，郑先生非常庆幸自己当初的决定没有错。

　　■投资经验

　　选楼关键选地段

　　广州的写字楼价格其实整体来说比住宅还便宜，但租金却很丰厚，单从收租看投资回报明显要比住宅大得多；但写字楼的持有成本比住宅高，住宅土地使用年限70年还可续期，写字楼只有50年而且目前没有确定说能续期；管理费方面比住宅更要高得多。

　　如果从价格涨幅看，近几年广州住宅价格涨幅惊人但写字楼相对来说还是稳中有升，涨幅没有住宅夸张，这对希望博涨价转手获利的人来说有可能是风险也是机会。因为有可能进来价格还会跟住宅一样的起落，但也有可能会因为之前价格涨得不太高而保值更强或增值能力更高。所以想投资写字楼也要权衡好风险。

　　交通要好面积别太大

　　在郑先生看来，投资写字楼收益主要靠租金。企业租户们对地段、交通和环境的要求不仅关系其时间效率更关系企业形象。因此对经验不足的投资者来说，回避写字楼风险的最关键因素就是，在好地段投资，至少能保证不空置。只要不空置，租金回报都还过得去。郑先生指出，广州还是有不少交通方便的热点地段的，像天河区的天河北、珠江新城一带，商务氛围浓郁，企业云集，租赁很活跃，尽管价格不低，但后期容易放租，投资风险也会低些。

　　挑写字楼时最好挑面积不太大的，我觉得最好不能超过150平方米，一来一百多平方米的楼总价不会太高，二来广州的中小企业多，一百多平方米的写字楼还是最好租的，租金更有保障。

　　另外写字楼的装修和物业管理都很重要。如果有装修好的写字楼会省去你很多装修的麻烦而且一收楼就能立刻放租回报更快。物业管理好、口碑好的话更能吸引好企业，租金可开得更高。

　　尽快装修及时出租

　　写字楼的管理费通常较高，有不少每月每平方米就要收二三十元，如果出现空租期，一方面没租金收另一方面管理费还得照交就太不合算啦，所以选择稳定的租客非常重要。要多保持和租客的联络，了解其动向。遇到信誉好实力强的企业，有时租金略优惠一些也是合算的。

　　郑先生另一个心得就是买了毛坯写字楼一定要提前做好装修方案请好施工队，一交楼就立刻装修，越快越好。谭先生表示：“买楼前后往往发展商会有宣传，意向租户最多有得选择，错过这个黄金期好租户会比较难找。”另外写字楼毕竟不同普通居家，除管理者的办公室其他地方最好别装木地板，企业员工对木地板使用都不会很爱惜，保养费用会更高。“最好还是铺地毯，管线都能装在里面，随时都能翻起来更改，保养费用也不太高。”

　　另外，及时收租是最重要的，这一点坚决不能心软。去年年初，郑先生有间写字楼的租客给他电话说公司资金周转有困难希望能迟交租，郑先生一时心软答应了，可拖了半年后该企业一夜蒸发，留下的押金只够一个月的房租钱，水电费还欠了不少，让郑先生吃了大亏。郑先生提醒，如果租房者交不起租，就要让他尽快退房搬走，另外再找租客，“一家连租金都交不起的公司，经营肯定有问题，随时有可能“拾笠”走人。为了保障收益，这点风险可不能冒。”

　　责任编辑：美桂