“关内新楼量小价高，无法满足中等收入阶层的换房需求，而关外交通日趋方便，尤其宝安中心区的各项配套正向中心区看齐，所以宝安将迎来更多换房客。”在本报日前举办的宝安中心区楼市发展沙龙上，宝安某楼盘营销总监表示。这一观点在上周末的金泓凯旋城二期的销售中心得到了现场实证。

　　上周末，随着片区楼盘促销力度加大，尽管台风“浣熊”为周末的深圳带来了恶劣的天气，但并未妨碍有刚性自住需求的看楼客从宝安、南山、福田甚至罗湖赶赴宝安中心区看楼。据悉，即将于26日开盘的金泓凯旋城二期，将推出12栋一批单位，其中三房总价120万，四房总价170万”。一石击起千层浪，“宝安中心区房价安全着陆”、“宝安中心区价格回归理性”的消息让众多观望已久的自住“抄底”客迅速行动。据现场销售人员介绍，仅周末两天，前往现场计价的客户就已经超过五百批。

　　宝安中心区房价企稳

　　价格理性回归现“抄底空间”

　　最新出台的《2008年第一季度深圳市房地产市场发展分析报告》中指出，2008年一季度，商品住房销售均价和销售面积仍维持在低位。部分房地产项目价格的下降，从市场角度看，是对近几年房价过快上涨的一种调整；但在资金流动性过剩、经济和人口快速增长、居民收入持续增加等背景下，包括首次置业与改善性置业在内的大量市场需求仍然存在。今年3月房价回落后，市场需求有所上升，也表明在房价逐渐回归理性之际，市场需求逐步释放。

　　记者采访的多名业内人士均表示，深圳房价继续大调的可能性很小，理由包括今年银行二手房贷已重开、深圳庞大的自住需求、旺盛的购买力、经济的不断发展、土地稀缺，以及不断传来的种种切实的规划利好等等，这些都是房价的坚实支撑。

　　从区域规划来看，作为海、陆、空一体的滨海中心区，宝安中心区的前景很好。有业内人士表示：“持续几个月的楼市淡季，房价处在下降通道中，大体而言对自住客来说都是难得的买房时机，但考虑到‘抄底’问题，就要看具体区域，楼价已明显下降而所在区域又有长远升值预期的房子现在就到了‘抄底’的时候。以宝安中心区为例，现在已有止跌迹象，而且有多项利好保证长远升值预期，例如深圳‘双中心’城市发展新规出台、地铁1号延长线开建、大铲湾港口码头规划等，这一片区的形象正逐渐由‘关外’升级为‘城市中心’，而现在的房价水平比关内偏远片区都要低。这种情况下，等抛售型投资客出手以后，二手房价可能稳中回升。”

　　看好片区以后再看具体楼盘、具体某一套住房，影响因素主要有楼盘品质、社区环境、周边配套、户型实用性等，多对比同一地段、同类住房不同时期的成交价，从性价比方面考虑是否值得“抄底”。如果说深业新岸线3期的开盘，相当于为宝安中心区开出了新的价码，那么金泓凯旋城三房总价约120万、四房总价约170万，已为宝安中心区奠定价格底线基础。关注金泓凯旋城二期已久并于上周末在该楼盘算价的周女士表示：“现在买楼大概一年多以后入住，那时候地铁通了，各项生活配套更成熟了，生活会很方便。和西丽、前海、月亮湾等关内区域相比，宝安中心区现在的房价更加理性，相比之下，更有性价比优势。”

　　国际滨海住区雏形展现

　　宝安中心区蓝图变为现实存在

　　历经数年，在如今的宝安中心区，曾经令人振奋的蓝图正在变为现实的存在。宝安中心区已顺利完成了首轮开发进程，交通方面，地铁一号线、五号线已动工兴建，宝安大道与深南大道成功接驳，从罗湖、福田到宝安中心区，比到南山前海、后海、蛇口等地方都快捷、便利，这是越来越多深圳人的体会。尤其是金泓凯旋城二期及周边的熙龙湾等宝安大道沿线的项目，这种感受应该会更深刻。

　　公共及行政设施方面，在“一条岸线、两条轴线、三个圈层”的规划思路指导下，政府将把宝安中心区打造为“面向21世纪的高标准现代化园林式生态型滨海新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)”。区域内不仅有体育馆、公园、学校等常规性的城市配套，还会斥巨资兴建历史文化博物馆、自然科学博物馆、青少年宫、图书馆、演艺中心、电影院、生态教育中心等近20项文化配套，国际西岸将成为整个深圳市政配套最密集的高尚居住区之一。

　　目前，宝安行政中心、海滨广场一期、宝安体育馆、宝安实验学校等已经建成并投入使用。尤其是公立学校——宝安实验学校的建成与使用，将片区的价值提升到了更高的层次。宝安实验学校规划为市、区级重点学校，九年一贯制，共72个班，师资力量雄厚，教育配套齐全现代化，很多父母都为子女入读该校而迁到附近居住。深圳和内地几乎所有的城市都证明，在其他条件都接近的情况下，位于重点学校学区的物业价值相对更高。宝安实验学校与金泓凯旋城紧邻的利好，也让该盘成为了备受关注的教育大盘。

　　区域内高端住宅的开发也已接近尾声，与前两年宝安中心内住宅项目遍地开花相比，目前片区内在售楼盘并不多，仅有金泓凯旋城二期、熙龙湾、深业新岸线等。而从2008年开始，宝安中心区的建设重点从住宅开发转为公共设施、写字楼、商业中心的建设。其中海滨广场二期即将开建、第一座超甲级写字楼荣超滨海大厦也对外发售……宝安中心区商务区规划显示，未来宝安中心区规划供应总建筑面积为147万平米的写字楼、商业中心，其中写字楼建筑面积为112万平米，纯商业为8.6万平米，另有20多万平米定位为商务公寓。届时，巨大的金领、白领一族的置业需求、租赁需求，将为中心区的住宅市场带来稳定和高质素的客户，而现有的一些高品质的人居大盘无疑会成为“香饽饽”，市场回报可以充分预期。

　　4月底大户型供应发力

　　片区有望成黄金周置业焦点

　　从2004年至今，宝安中心区楼市之所以备受置业者关注，除了盘大量足、可选择余地大之外，一个重要的因素就是宝安中心区楼盘品质得以大幅提升。相比关内同品质楼盘，宝安中心区具备明显的价格优势，整个片区是“以中端价格提供高端产品”。一些楼盘的质素甚至直追关内豪宅，为宝安新中心区的高品质楼盘定位树立标杆。楼盘细节品质上更加追求精雕细琢，如当时天悦龙庭的廊院创新设计，现在金泓凯旋城二期的内廊院、格栅、入户花园户型设计，拥有在关内无法实现的“大社区、低密度、高绿化率”的物业开发特点，吸引了众多追求高生活品质的有换房需求的二次乃至多次置业者的眼球。

　　而4月的宝安中心区楼市不仅在价格的理性回归上有大手笔之作，而且即将推出的大户型产品在一定程度上弥补了市场的空白，尤其是满足刚性自住客的需求。片区楼盘有望成为黄金周楼市关注的热点。

                                                                      责任编辑：贾立敏