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传统的学区房保持“天价”的同时，一批新的房源因为位于名校的分校周边，也打出了“学区房”的招牌,“新学区房”投资价值不高
南京房价最坚挺的地方在哪儿，看看“四大名校”周边的房价你就能找到答案。
供大于求的局面，让南京学区房的价格一直居高不下，甚至在缓涨。1980年代的房源卖到万元以上是正常不过的事，超高的价格和较低的性价比让这些房子，在业内人士眼中并不具投资价值。
日前，建邺区教育局公布了河西奥体板块小学学区。奥体新城因金陵中学实验小学的设立，也迈进了学区房的行列。但这样的“新学区房”投资前景却同样不被业内看好。
学区房投资成本极高
琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学、北京东路小学是房产中介口中的“四大名校”，这4所学校因较好的口碑和较高的“南外”录取率，倍受望子成龙的家长追捧。由此，属于“四大名校”学区范围内的房源，不论年代多远，户型多差，每平方米卖到万元以上都不成问题。
记者了解到，目前琅琊路小学的学区房已经卖到17000元/平方米了，较去年4月份在15000元/平方米的价格上涨了13.33%，而附近普通的非学区房价格约在11000元左右；力学小学目前周边房价在14000元左右/平方米，较去年的13000~14000元左右/平方米，涨幅不明显，附近的非学区房价格也在11000元左右/平方米；拉萨路小学学区房建筑年代基本在1982~1997年之间，跨度较大，大多房子比较老、房型稍差。目前价格在12000元以上/平方米，较去年4月份10000~11000元相比，涨幅约14.3%，非学区房目前价格则在10000元左右/平方米；北京东路小学的学区房房源相对较少，建筑年代以1980年代为主。价格多在14000元左右/平方米，较去年4月份12000元/平方米涨幅约16.6%左右，而公教一村部分1990年代的房源，由于属机关单位居住房，居民素质较高，管理较好，价格要达到16000元左右/平方米。
尽管学区房价格涨势较快，但在业内人士眼中，投资总价太高的学区房绝非明智之举。
目前市场上很多学区房除了学区，毫无优势可言。大多数房屋年代久、结构差、物管不完善……房屋本身并不具备很大的增值空间。舒莉莉表示，投资的关键点就是用最少的钱办最多的事。现在老房子贷款困难，有很多学区房都需要买方一次性付款。对投资者来说学区房的总价太高了，投资房产一般都拣便宜的买,这样资金多的就可以多买几套了。
此外，投资二手学区房，多是以高出市场价的“学区房价”买进，因为学区概念而获得差价的机会几乎没有，关键还是要看房屋本身的增值情况。目前学校的变革比较频繁，有的学校发展空间不够要搬迁，有的非重点学校上升为重点了，又有重点学校转为民办了……一旦被划到学区外，房价会跌回原形。这对于纯粹的学区房投资来说，当初多付出的“学区房价”，就完全损耗了，如果投资的是综合条件不佳的房屋，更将是致命的打击。
“新学区房”现身河西
日前，建邺区教育局公布了河西新城中部地区3所新建小学的2008年小学施教区，备受市民关注的奥体板块小学学区正式划定。其中，今年9月1日正式开学的金陵中学实验小学即将完成建设，并已接受咨询与报名。
在奥体中心东北部的奥体新城地块内，记者见到了建设基本结束的金陵中学实验小学。学校占地面积有3万平方米，目前，校内建筑已经全部封顶，开始内部装修。据介绍，该学校设计规模36个班，今年9月1日正式开学。金陵中学校长邹正介绍，截至5月10日前，已有一批全国各地的特级教师、学科带头人前来应聘，金陵中学实验小学正紧锣密鼓地选择优秀的教师。建邺区教育局有关负责人介绍，金陵中学实验小学今年计划招收一年级新生6个班。学区范围为：江东路以西的奥体新城。
奥体新城这样的“新学区房”，南京并不少。典型的就是河西和江北，河西新城现在云集了南京一大批知名学校。其中金陵中学、南师大附中、中华中学、南京外国语学校四大名校先后入驻，目前这里的万达华府、西堤国际、万科光明城市、拉德芳斯、中海塞纳丽舍等楼盘都成了学区房。南京市一中、琅小分校则纷纷进驻位于桥北板块的明发滨江新城，大华锦绣华城临近老浦口区，拥有小红花幼稚园、浦口区实验小学（省重点）、14中（省重点）、17中等多所中小学。天润城以及威尼斯水城也正在和琅琊路小学、29中等名校接触。此外，在城北板块，旭日景城引入北京东路小学，方圆城市绿洲引入南京市实验幼儿园、省重点中学伯乐中学；北苑之星引入成贤街小学；天正湖滨花园引进琅小分校，阳光聚宝山庄引入北京东路小学分校。
而这些新学区房最吸引人的一点，就是价格尚未与周边非学区房拉开差距。记者从顺驰不动产了解到，目前奥体新城的均价仍在每平方米10000元左右，与周边持平。明发滨江新城虽然因学区房在销售方面好于周边楼盘，但价格并未拉开。
“分校”优势不大
在顺驰不动产首席市场分析师温晓卿眼中，新学区房虽然价格没上去，但并没有多大的投资空间。
“两三年前，迈皋桥板块的月苑小区引入了成贤街小学分校和十三中分校。当时那里的房价确实因为引入名校而有所微涨。但现在看来，那里学区房的价格并没有显现出太大优势。那里房源的价格普遍在8000~9000元/平方米。决定房子价值的主要是年代和户型，和是不是学区房并没多大关系。”
目前要建或在建的小学是否能让周边的新学区房增值，还有很多不确定因素。“尽管都挂着名校的牌子，但学校办起来前，谁都无法预测师资力量和教学质量究竟怎样。且学校究竟是‘民办’还是‘公办’无法确定，如果是‘民办’学校，你即使买了学区范围内的房源，仍要为孩子缴不菲的学费，这样的学区房增值意义不大。再一个就是目前南京各学校的教学水平正在缩小，游府西街小学、五老村小学等学校的教学质量也很好，周边房源的价格却比‘四大名校’低了不少，教育水平的接近，会让家长不再苦苦寻找学区房，没了需求，学区房增值就更无从谈起了。”温晓卿分析道。
■资料链接,哪些房是“学区房”
四大名校
琅琊路小学
学区：琅琊路、北京西路(19-69号，包括69-1号；34-70号，包括70-1号)、天竺路、普陀路、灵隐路、莫干路、颐和路、牯岭路(1-9号，2-18号)、玉泉路、钱塘路、天目路(20号-底，25号-底)、西康路(7-33号、40-52号)。
房源情况：北京西路华瑰园面积较大，大约在100~140平方米之间。
目前均价：17000元左右/平方米。
力学小学
学区：匡芦新村、匡芦路、仙霞路、山阴路、剑阁路、石钟路、虎丘路、宁海路123号-底(单)，96号-底(双)，汉口西路(74号-底)，扬州路、北冬瓜市、西康路1-5号(单)，2-38号(双)。
房源情况：生活配套齐全，超市、医院、餐饮等遍布四周；交通方便，便于出行。
目前均价：14000元左右/平方米。
拉萨路小学
学区：怡景花园、广州路(159-215号，192-298号)、牌楼巷、汉中路(140-280号)、永庆村、拉萨路、百步坡、北校尉营、峨嵋岭。
房源情况：这一带房子建筑年代基本在1982~1997年之间，跨度较大，大多房子比较老、房型稍差些。
目前均价：12000元左右/平方米。
北京东路小学
学区：北京东路24-30号(30号内只有06幢)、39-71号(除57号、67号、69号)、公教一村、蓝家庄、兰园、太平北路138号(楼上)
房源情况：建筑年代以1980年代为主。1990年代的房源也就在公教一村、北京东路24号才有。
目前均价：14000~
16000元/平方米。
白下区
游府西街小学
学区：游府新村2-13幢、延龄巷社区(延龄巷105-113号除外)。
房源情况：其房屋建筑年代以1980、1990年代为主，面积在50~60平方米之间。
目前均价：12000元左右/平方米。
五老村小学
学区：新巷、五老村12-29号、文昌巷1-89号(单)、01、02幢、8-58号(双)、80号、82号、19号之5-7、红花地、太平南路75-237号、三十四标34号(八一医院)、97-125号(单)、大阳村20-44号(双)、东白菜园54-89号。
房源情况：部分小区安静，环境好。
目前均价：10000~
11000元/平方米。
秦淮区
夫子庙小学
学区：小四福巷，大、小全福巷，教敷营，教敷巷，瞻园路，东、西市场。
房源情况：建筑年代大多为1990年代后，50~60平方米左右，但需求却以60平方米以上居多，主要存在迁户口的问题。面积在50平方米以下的很少。
目前均价：10000~
12000元左右/平方米。
小西湖小学
学区：小西湖、西湖里、堆草巷、箍桶巷1-41号(单号)、2-34号(双号)、大油坊巷、膺福街、朱雀里、宰猪巷、油坊巷后。
房源情况：多以1990年代的房源为主。
目前均价：10000元以上/平方米。
鼓楼区
芳草园小学
学区：芳草园、蓝天园、碧树园
房源情况：这一带房子以1990年代的为主，面积基本上都在60平方米以上，其中不乏一些面积较大的。
目前均价：12000~
13000元左右/平方米。
玄武区
南师附小
学区：A片：大石桥15号，17号(单)、2-28号(双)、进香河路33号(不含时代华府（查看地图）33-2号)、新安里9号、沙塘园、文昌桥；B片：成贤街45号-117号(单)、56-114号(双)、四牌楼、蓁巷。
房源情况：这一代小区遍布，房源较多，生活方便，环境不错。同时交通优势明显，至新街口、湖南路等地均出入方便。紧靠东南大学，人文气息浓厚。但高层一般得房率低，房型也一般。多层的房子大多较旧，建筑年代在1980年代。
目前均价：10000~
12000元/平方米。
建邺区
石鼓路小学
学区：石鼓路东段(王府大街以西、莫愁路以东)、石鼓新村、小锏银巷、螺丝转弯、天妃巷、三茅巷、天堂街、宫后山、汉中路东段(单151号以内实际居住的居民，商业单位用房除外)。
房源信息：建筑年代在1988~1992年之间，面积在60~70平方米的比较多。
目前均价：11000元左右/平方米；2004年左右的房源18000~19000元左右/平方米。
责任编辑：贾立敏 |
